初めての不動産売却後の確定申告のやり方と必要書類など
目次
土地や建物を売却した場合、翌年の確定申告が必要になるケースがあります。
「売却後は必ず確定申告しなければならない」
と思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、半分正解です。
実際は「しなければならいケース」だけでなく、「した方がよいケース」もあるという方が、ニュアンスとして適切かもしれません。
不動産売却後の確定申告を、まるで義務であるかのように書かれている記事もネット上で見受けられるため、今回の記事では情報を整理することにします。
一般的な確定申告の時期
まず確定申告の時期ですが、通常、2月16日から3月15日の1ヵ月間に、申告書を作成して税務署に提出します。
申告期間は年ごとに、曜日に応じて若干の変更はありますが、おおむね前述の通りと考えてよいです。
2021年の確定申告では、2020年(令和2年)1月1日から12月31日までの所得を申告します。
ただし2021年の確定申告期間に限り、新型コロナウイルスの影響が考慮されるため、4月15日まで1ヵ月間、時期が延長されました。
すでに提出した確定申告に間違いが発覚した場合、確定申告期間中ならば修正後に再提出が可能です。
税務署へ「再提出の方が正しいです」という連絡を入れなくても、再提出分を正しい申告書として扱ってくれるため心配には及びません。
確定申告期間後に提出した場合
うっかりしていて、確定申告の期間が過ぎてしまったということは避けたいところですが、万一、そのような事態になってしまった場合でも、税務署は受付してくれます。
「期限後申告」として扱われ、状況によっては無申告や延滞と見なされ、税額の加算を求められる可能性もあります。
いわゆるペナルティです。
確定申告の書類作成は、確かに煩雑な面もありますが、日々の仕訳を確実にやっていれば、慌てることもありません。
今は仕分けから確定申告書に必要な書類まで自動で作成するツールや有料サービスがあるため、申告書作成作業の効率化と正確性を図れます。
年に一回の作業ではありますが、時間が取れない場合、活用をおすすめします。
税理士さんと契約すれば、税理士さんにお任せできるので、より安心です。
不動産売却で確定申告が必要なケース
まれに不動産を売却した後は、その翌年に確定申告をしなければならないという書き方をしているネット情報が見受けられます。
実際は、不動産売却の全てが対象ではありません。
不動産売却で確定申告が必要なケースとは、売却益が発生した時、つまり売却した金額から不動産の取得費や諸経費など差し引いて、その結果、利益が残った場合です。
売却益は「課税譲渡所得」に区分されます。
その売却益に応じて「譲渡所得税」を納めるために確定申告書を作成して税務署に提出するわけです。
確定申告不要でも損益通算で節税
売却益が発生しない時は確定申告の必要はありません。
そのため売却益が出なかったから確定申告はしなくても良いという考え方は間違いではありません。
ところが損益通算によって節税の可能性もあるため、一概に「しなくて良い」とは言い切れないのです。
損益通算とは、赤字と黒字を合算することによって課税所得を低く抑えることで、節税に繋げるしくみです。
不動産の譲渡所得は損益通算の対象ですので、会社員の場合は給与所得と相殺が可能になり、節税の機会が生まれるわけです。
たとえ不動産の売却益が出なかったとしても、節税のために確定申告をおすすめします。
不動産売却後は確定申告に必要な書類
確定申告は少々、煩雑な事務作業であるため、申告期限が間違に迫ったころにバタバタとスキマ時間で書類をまとめるようなことは無理があります。
そのため年内に少しずつでも確定申告に必要な書類を揃えておいた方が、効率的です。
必要な書類リスト
譲渡所得税の申告に必要な書類を、あらかじめリスト化しておくと、見落としがなくなります。
ここでは一般的に必要な書類を挙げておきます。
ただし「特例」などの適用に応じて、都度、準備しなければならない書類もあり、その分については省略していますので、ご了承ください。
- 確定申告書第一表、第二表（B様式）
- 申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】
- 建物・土地の登記事項証明書
- 売買契約書のコピー(購入時と売却時)
- 領収書(購入時と売却時)
以上の6点は必須です。
ちなみに入手先ですが、1～3は税務署、4は法務局、5と6は各自で保管されていると思います。
念のため、以下の領収書、
- 固定資産税
- 登記費用
- 取引時に負担した費用
なども用意しておくと安心です。
確定申告書自体は、税務署の窓口で入手または郵送してもらったり、国税庁のサイトからダウンロードも可能です。
確定申告書作成ツールまたは有料サービスで出力される書式も準拠しているので、そのまま使って構いません。
確定申告する方法
大きく分けて個人で行う方法と税理士に依頼する方法があります。
個人で行う方法としては、
- 確定申告書作成ツール(ソフト)を使う
- 確定申告書作成サービス(クラウド)を利用する
ことが一般的で、かつ効率的です。
ツールやサービスには、パソコンにインストールして使うタイプと、会員登録して管理画面にログインして操作するクラウドタイプがあります。
一方、税理士に依頼する場合は、日常の仕訳やアドバイスなどを含む顧問契約、あるいは確定申告の時期だけ単発でお願いするケースがあります。
費用はかかりますが、確実に確定申告書を作成して提出してくれるので、信頼性と事務作業時間の節約を重視するなら税理士に依頼すると良いでしょう。
ソフトウェアやクラウドの利用
家電量販店などで販売されている箱入りのソフトウェアを購入します。
CDやDVDに収録されているプログラムをパソコンにインストールすることで利用できます。
通販ではダウンロード版です。
ライセンスを購入した後に、ソフトウェアを直接、パソコンにダウンロードしてインストールします。
パソコンにインストールするタイプは買い切りが多く月額課金が必要ない、インターネットに繋がっていない場所でも作業できることなどがメリットです。
その反面、法改正などがある都度、有償でバージョンアップとなるケースもあるのがデメリットです。
クラウドの場合は、会員登録した後、管理画面にログインすることで作業ができる環境を得ることができます。
スマホにも対応しているので、通信環境があれば場所やデバイスを問わずに作業ができるメリットがあります。
銀行口座やクレジットカードと連携すれば自動で仕訳をしてくれるため、日々の記帳に時間を取られることがなくなります。
デメリットは個人情報や支払い情報の登録、月額課金による費用負担などです。
税理士に依頼
顧問契約または確定申告時期だけのスポット契約で、確定申告書の作成を依頼します。
顧問契約であっても確定申告作業は別料金ということもあるので、顧問契約する場合は、業務範囲など綿密に打ち合わせをしましょう。
スポット契約する場合は、税理士業界も繁忙期ということもあって、
- 事前予約制
- 申込件数の制限
- すでに受付終了
など、状況によっては税理士を探すことに手間取ることもあります。
クラウド型の会計サービスを利用しているのなら、税理士を紹介する制度もあるので、利用するのもひとつの手段となります。
税理士の確定申告書作成サービスは、料金体系がバラバラです。
相見積もりする時間が取れるのなら、きっちりと比較検討しましょう。
契約前に訪問や面談を要することもありますので、できるだけ同一都道府県内での税理士探しをおすすめします。
確定申告のステップ
確定申告でやるべきことを簡単にステップの形式で説明します。
- ステップ1 必要な書類を準備
前述したように確定申告に必要な書類を準備します。 - ステップ2 譲渡所得税額を計算(一般的な式)
- 課税譲渡所得を求める
課税譲渡所得＝売却価格－(購入価格＋購入時と売却時の費用) - 譲渡所得税額を求める
1で求めた課税譲渡所得×税率
- 課税譲渡所得を求める
- ステップ3
確定申告書の作成 - ステップ4
確定申告書の提出 - ステップ5
納税
以上の5つのステップがあります。
譲渡所得税の特例を利用する場合は、計算過程が変わりますので、ご注意ください。
納税の方法
納税の方法は、
- 振替
- 現金
- クレジットカード
- 電子申告やe-TAX(納税システム)
特例の利用
マイホームを売却した場合は、特例が利用できます。
主な特例は以下のとおりですので、覚えておいてください。
- 譲渡益の節税に繋がる特例
- 居住用財産の3000万円特別控除
- 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
- 譲渡損で税金の還付を受ける特例
- 居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
必ずしも全ての特例を利用できるとは限りません。
特例の適用要件について
特例は適用要件を満たすことで利用できます。
国税庁のホームページに詳細は書かれていますが、よくわからない場合は、税理士などに問い合わせをしましょう。
もちろん不動産業者でも、ある程度の相談については対応可能です。
まとめ
初めての不動産売却後の確定申告のやり方や必要書類などについて書きました。
不動産売却時の確定申告を行うか行わないかは、譲渡所得を計算すると明確になります。
譲渡した結果、黒字であれば確定申告で税金を納めます。
赤字であれば損益通算して税金を還付してもらうことが確定申告のメリットです。
確定申告自体は個人でも対応できますが、時間が取れそうにない、初めてだからプロに代行してもらいたいという時は、税理士を頼ると良いです。
節税すべき時は特例も利用して節税しましょう。
