不動産投資で節税効果は出る？不動産投資で必要な税金と特例も解説
目次
不動産投資で発生した利益には所得税や法人税、賃貸物件を相続すると相続税が課税されます。
ぱっと見、多くの税金発生していている不動産投資ですが、制度を上手に活用すると節税効果が期待できることをご存じでしょうか？
今回は、不動産投資の税制面に不安を感じる方に、不動産投資で発生する税金の種類、節税効果の有無などを詳しく解説します。
不動産投資で節税効果は出る
不動産投資は他の投資と比べて、節税効果の高さが特徴。
不動産投資収益には、土地や物件を人に貸して利益が発生する家賃収入、物件売却した際に発生する売却益があります。
不動産投資は相続対策が必要な人、所得合計が平均よりも多い人などが不動産投資のメリットが大きくなります。
現金資産を多く保有する人は相続が発生すると、現金部分が課税評価対象に。
しかしながら、現金を不動産に組み替えると相続税の圧縮効果が得られるのです。
現金を不動産に組み替えて、支払う相続税を少なくできます。
不動産投資は収入が多い人が、より大規模の不動産投資できる傾向にあるのです。
物件取得の際は金融機関から借り入れるのが一般的ですが、その際に自己資金として物件価格の1～2割程度を準備します。
所得が多い人は準備できる自己資金も増えるので、より大規模物件取得ができてリターンも高くなります。
不動産投資で必要な税金の種類と節税効果
不動産投資はさまざまな税金が発生します。
どんな税金が発生するのか理解していないと予想外の支出に悩まされることになります。
しかし、税金についてはマイナス点だけでなく不動産投資ならではの節税効果も。
ここでは不動産投資で発生する税金、期待できる節税効果の種類を解説します。
登録免許税
不動産売買すると所有権が売主から買主に移ります。
所有権移転は登記を伴って登記は登録免許税が課税されます。
登録免許税は下記の計算式で求めます。
「課税標準額×税率＝登録免許税」
土地建物ともに税率は2%。固定資産税の評価額が高いほど支払う税金も上がります。登録免許税は買主の負担です。
印紙税
不動産を購入する際は、売主との間で売買契約が締結されます。
その際に売買契約書に買主と売主双方の署名捺印します。
売買契約書には印紙税が課税されます。
印紙税率は契約金額に応じて変動して、印紙税は租税特別措置法で軽減措置が講じられています。
2022年3月31日までに作成された分は税金軽減されます。
ちなみに、印紙税は買主と売主双方が折半してお金を出すのが一般的。
不動産取得税
不動産取得税は不動産購入すると課税される税金。
土地や建物(住宅)いずれを取得した際にも課税されます。
不動産取得税は下記の計算式で求めます。
「課税標準額×3％＝不動産取得税」
固定資産税・都市計画税
不動産などの固定資産を所有すると、固定資産税と都市計画税が課税されます。
固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に対して課税。
都市計画税は、基本的に都市計画法を基に市街化区域内に存在する土地や建物に課税されます。
固定資産税と都市計画税の計算方法は、「固定資産税評価額×税率」で算出できます。
所得税・住民税
不動産投資を行なうと家賃収入が発生します。
不動産投資で発生した利益に対して、所得税と住民税が課税されます。
所得税は、所得額が多いほど税率が上がる累進課税。所得額に応じて、5%～45%の税率です。
住民税は、多くの地域で所得額の10%で計算されます。
個人事業税
個人で不動産投資を行ない利益が出ている場合には、個人事業税を納めます。
個人事業税とは地方税の一種で、以下の方法で計算します。
「(所得税の不動産所得+青色申告特別控除-290万円)×5％」
ちなみに、法人で賃貸経営を行なって場合では法人税が課税されます。
贈与税
贈与税とは、個人から現金や不動産などの資産を譲り受けた場合に発生する税金。
土地や建物などを無償で譲り受けた人は、相続税評価額や固定資産税評価額で評価された額に税率が掛かり納税することになります。
贈与税の申告は毎年1月1日～12月31日までです。
個人から譲り受けた贈与財産を合計して、翌年3月15日までに申告と納税する必要があります。
相続税
相続税は、所有者が亡くなって相続人が相続財産を受け取ることで発生する税金です。
所有者死亡で課税が発生するので、相続人が納税義務者となります。
相続税には、基礎控除があり相続人の数で基礎控除額は変動。
相続税の基礎控除額は下記で算出します。
「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」
現金や預貯金、株などの有価証券や不動産など相続財産は被相続人の全財産を基に計算。
そのため、不動産を1棟保有しているだけでも基礎控除の範囲を超えてしまうケースもあるので注意しましょう。
消費税
不動産売買では土地は非課税ですが、建物には消費税が課税されます。
物件を取得する際には、建物分は消費税も合算してい買主に支払う必要があります。
また、契約成立した際に不動産会社に支払う仲介手数料、登記手続きを依頼する司法書士に支払う報酬も消費税が課税されます。
不動産投資での税金の特例
不動産投資を行なうと、条件によっては税務上の優遇を受けられる可能性もあります。
損益通算できる点は所得が多い人にとっては非常に効果的で、相続税対策としても不動産投資は有効です。
ここでは、不動産投資を行なう上での税制上の特例を解説します。
小規模宅地等の特例
不動産投資は相続税対策としても非常に効果的です。
中でも、小規模宅地特例という制度を利用すると大幅な資産圧縮効果が期待できます。
小規模宅地の特例とは、居住や事業に使用していた土地を相続した際に一定要件を満たせば、土地の評価額を最大80%まで引き下げられて事業承継や相続対策の際に多く利用されている制度です。
損益通算による特例
損益通算と呼ばれる特例措置もあります。
損益通算とは、不動産投資で赤字が出た場合に本業の黒字から差し引いて申告できる計算方法。
不動産投資を行なうとさまざまな経費が発生しますが、修繕費用や工事費用などが重なると、年度ごとに赤字となることもよくあります。
そうしたケースでは積極的に損益通算を行ないましょう。
まとめ
不動産投資は、上手に活用すれば節税効果を非常に高く上げられます。
しかし、あくまでも不動産投資は「投資」です。
投資にはリスクがつきものですし、空室リスクや家賃滞納リスクも。
節税効果だけでなく、賃貸経営事業という点をしっかりと自覚して取り組むことをおすすめします。
