不動産物件を売却するならどのタイミング？お得な売却方法をご紹介
目次
「買った不動産物件を売却したいけど、いつ売却していいか分からない」
不動産物件の売却時期はオーナー（売主）の中でもさまざま。新型コロナウイルスの大流行やオリンピックなど世界的な出来事を踏まえて売却したいオーナー（売主）も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産物件の売却時期について、最新状況や具体的な売却方法を交えて解説していきます。
新型コロナやオリンピック後でも売却して問題ない
結論から先に伝えると、
新型コロナウイルスの流行後やオリンピック後で不動産物件を売却しても問題ありません。
すぐに売却したい事情があるならば売却に動きましょう。迷っている間にも不動産物件の価値は変動しています。不動産物件を所有している地域の状況を把握した上で、早い行動を心掛けておくと安心です。
中古マンション市場はコロナの影響は小さい
中古マンション市場は新型コロナウイルスの影響は少ないのです。特に地方都市である大分市別府市の中古相場は安定しています。ただし、温泉地である別府市は2020年後半から中古マンションの取引価格（単価）が大幅に上昇しています。これは、後述しますが地方都市への移住などの新たな需要拡大が要因としてあるのではないかと考えられています。
とある不動産投資会社が2020年前半にまとめたレポートによると、2019年の売買契約件数は3割程度下がったそうです。2019年との対比減少率はレポートを作成した不動産投資会社が設立されてから最大の結果となったようです。
レポート結果だけ見ると、中古マンション市場は大きく下降しているように感じますが、2020年4月～7月のレポートを月別で比較すると、中古マンション市場での新型コロナウィルスの影響は早くも薄れつつあるのです。
2020年4月に緊急事態宣言が発令されてからの中古マンション売買成約件数と中古マンション価格の落ちは激しかったものの、緊急事態宣言が解除されてからは大きく改善しました。現時点での最新データを確認したところでは、2019年とさほど変わらない水準に戻っているのです。
中古マンション価格は上昇傾向で需要は衰えていない
実は、中古マンション価格は上昇傾向で需要は衰えていません。その理由は以下の3つです。
中古マンション価格は経済が低迷しても影響されにくい
中古マンション市場は、経済が低迷しても影響されにくいのが特徴です。
日本でリーマンショックが起こった時にも、不動産売買成約件数の減少や成約単価の下落が発生したのです。この時には、土地取得費用や建築費用などの関係で値下げを対応することが難しい新築マンションの需要が回復するには多くの時間が掛かったのです。
その反面、中古マンションはリーマンショック発生から約半年で以前の水準まで回復したのです。中古マンションが以前の水準に戻った理由は、初めは新築マンション購入を検討していた人達が、価格が安い中古マンション購入にシフトチェンジしたためです。
このように、不動産オーナー（売主）の中でも「経済が低迷してても中古マンション価格にあまり影響はない」との意見が大半です。コロナ禍の現在でも中古マンション購入を検討している方は多く存在しています。
とある不動産物件情報サイトが2020年5月に実施した意識調査によると、新型コロナ終息後の不動産売買についての質問は、「積極的に購入したい」「検討する」など、全体の7割が購入を前向きに検討している模様でした。
歴史的な低金利状態の継続
歴史的な低金利状態が継続しているのも、中古マンション市場の活性化理由です。
2013年4月に異次元的な金融緩和が行なわれた後も、住宅ローンや投資用ローンは低金利状態が続いています。低金利政策の目的は、日本国内の投資活動推進と伴う景気拡大です。新型コロナの影響で不況が続く日本では、今後も引き続き低金利状態が続く見込みです。
しかしながら、低金利状態は不動産取得では絶好のタイミング。「金利が低い機会を見逃さずお得に収益目的の不動産を手に入れたほうがいい」と考える投資家が実は多いのです。
コロナ禍においても住宅には実需がある
コロナ禍でも住宅需要はあるのです。
新型コロナウィルスの大流行で外出に大きな制限が掛かってしまい、飲食業界や旅行業界は大打撃を受けました。その後はテレワークが全盛を迎えて、新型コロナウィルスの流行を受けて社会のあり方が新型コロナウイルス流行以前と大きく変わってきました。
そうした状況でも人々の生活における大きな生命線は「住居」です。店舗などは空室の率が増加傾向ですが、住居用物件は新型コロナウイルス流行前と変わらない需要を保っているのです。
特に「密」を避けて都心部から地方へ移住するとか、テレワークとして田舎暮らしをしたいとかの新しい需要が創出されています。大分は温泉県でもある事から移住先として人気が高いのは周知のことです。
そうした背景もあり、安定的な家賃収入と捉える不動産投資家は多く存在しており、今後は地方都市の物件に対する投資金額は大きく減らないと考えるのが妥当ではないでしょうか。
不動産物件を売却するタイミング
ここからは、不動産物件を売却するタイミングを4つ解説します。
大規模修繕前
マンションは一般的に築10年~20年で大規模修繕を行ないます。
大規模修繕を行なうために、投資用マンションに「修繕積立金」が課されています。修繕積立金は、築10年または築15年のタイミングで値上がりすることが大半なのです。
また、最近は工事費用相場が値上がり傾向で、積み立てた修繕積立金だけでは満たせないので、仕方なくオーナー側が不足額を負担するケースも珍しくないのです。負担額は一戸辺り数十万円～数百万円とされていて、物件の規模や築年数により変動します。
加えて、収益用のワンルームマンションでは他の部屋を購入しているオーナーとの合意を確約できずに、大規模修繕が行なえない可能性もあります。そうなってしまうと必要な修繕ができずに、満足できる家賃で貸せない資産価値の低い物件となってしまうのです。
所有している物件の修繕積立金の値上げや大規模修繕実施は、オーナーの自己負担が大きくなるだけではなく、大規模修繕できなくても物件の資産価値が下がります。大規模修繕が始める前のタイミングで購入物件を売却するのはよく見られるパターンなのです。
物件が空室の時
物件が空室の時も売却タイミングです。
空室の場合は内覧して現状確認できるうえに、買い主がリフォームなど自由設計できるのが特徴です。購入してから数年での売却を検討している場合は、空室が出た時に簡単に家賃を下げて満室にするよりは、完成からあまり期間が経っていな状況で売却したほうが得になる可能性があるのです。
満室で家賃が相場より高い時
満室で家賃が相場より高い時も売却タイミング。
高い入居率の物件は短期間で収益が出る物件として売却しやすいので、早目に売却完了させたい場合には、満室になったタイミングで売却するもおすすめです。ちなみに、投資用マンションは入居者がいる場合でも売却できます。
入居者が生活している物件は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれていて、内覧などは行なわずに書面のやり取りだけで売却できるのです。加えて、入居者との賃貸契約はそのまま物件購入者に引き継がれます。
しかし、オーナーチェンジ物件は「内覧不可」「入居者が生活している」などの制限があるので、空室時の相場価格より売却額が若干下がる傾向です。オーナーチェンジ物件売買の損失を避けるには、所有している物件の家賃が近隣の相場よりも高くなっている時を狙うテクニックも有効的なのです。
路線価上昇時
「路線価」は土地公的価格の一つで、国税庁が制定している「相続税評価額」の通称です。
一年に一度エリアの状況を踏まえて発表されています。路線価は、国税庁HPに掲載されている「路線価図・評価倍率表」で確認できます。路線価は「公示価格の約8割程度」との特徴があり、「路線価÷0.8」で計算することで、土地の公示価格を求められます。
公示価格は不動産相場を考える上においても重要な指標で、社会状況を反映した土地評価を出しています。公示価格が上昇している時は、高値で不動産売却できる可能性もあるのです。
具体的な売却方法
ここからは、具体的な売却方法をご紹介したいと思います。
売却時期の決定
中古マンションの売却前には「売却時期の決定」がポイントです。
売却時期から逆算して売却スケジュールを作成します。売却の期限を決めておかないと、値引き交渉対応や買い手がつかない時の業者買取選択など、重要な判断ができにくくなります。売却する時期とスケジュールは前もって決めておくと安心です。
管理会社への連絡
購入した物件を管理しているマンション管理会社への連絡も行ないます。
手順としては、「組合員の資格喪失届」提出とマンション売却時の管理費や修繕積立金の清算です。これらはマンションの売却が決定してから行ないますが、売却意思を早めに管理会社に伝えておけば提出方法やタイミングが分かります。
そうしておくことで、その後のやり取りがスムーズになっていきます。
市場と不動産相場調査
市場と不動産相場も調査しましょう。
不動産価格相場を調べる時は、物件が販売されている不動産情報が掲載されている当社の大分市別府市の不動産トレンド情報が最も便利で簡単です。大分市別府市の不動産トレンド情報を使うと相場情報の推移だけではなく、街の利便施設なども地図上で分かるので便利です。また、「１発査定」では査定したい物件をその場で瞬時に査定価格（概算）を表示してくれます。
必要書類の準備
必要書類の準備も行ないましょう。
マンション売却に必要な書類は、登記事項証明書（登記簿謄本）や売買契約書、重要事項説明書など。物件の種別や管理している会社によって書類が変わってくるので、前もって確認しておくと安心です。
また、書類によっては取得に時間が掛かるので、マンション売却が決まったら早目に準備に取り掛かりましょう。
まとめ
今回は、不動産物件の売却タイミングや方法について解説しました。
未曾有の事態を引き起こした新型コロナウイルスだけではなく、2021年に延期となった東京オリンピック。先行き不透明な時代においても、マンション売却にはさほど影響はありません。
収益だけではなく、売却市場を見極めた不動産売買で将来設計してみませんか？
