大分県で土地と戸建てを買いたい！坪単価や土地の価値や価格の決まり方や注文住宅でかかる固定費とは？
土地を買おうとすると、かならず『坪単価』という言葉に出会います。
坪単価が高い・低いといったことを購入の目安にしているかたもいるのではないでしょうか。
今回は、大分県で注文住宅購入のため土地を探している方に、坪単価の決まり方、土地の価値や価格の決め方、注文住宅を建てることによりかかってくる諸経費や固定費について解説していきます。
目次
１．坪単価とは？
『坪』とは？
坪単価について説明します。
『坪』とは、面積を表す単位の1つです。
「尺貫法」と呼ばれる日本古来の計量方法で使用する単位で、尺貫法は、メートル法が普及する以前に使用されています。
長さを尺、重さを貫で示すことから、このような名称で呼ばれています。
商取引における尺貫法の使用は、昭和34年から禁止されています。
しかし、日本人に馴染みの深い単位であることや業界の慣習として、現在でも土地や建物の面積表記には「坪」という単位が使用されています。
【１坪≒３．３０５７８５㎡(平米)】となります。
『畳（帖）』とは？
間取り図などでよく目にする『畳（帖）』も、坪と同じく面積を表す昔からある単位の1つです。
たたみ１枚で１畳（帖）となります。
実は、「畳」の大きさは全国で同じではありません。地域や部屋の大きさによって若干違います。
標準とされている畳1枚の基本的な大きさは「１８２cm×９１cm」です。
平米数に関わることにもなるので注意してみることをおすすめします。
坪単価とは？どのようにして決まる？
坪単価とは、建物の床面積1坪（＝約3.3平米）あたりに建築費がどのくらいかかっているかを算出したものです。
家の本体価格 ÷ 延床面積（建物の床面積の合計）＝ 坪単価
例えば、家の本体価格（建物本体価格）が2000万円で延床面積が30坪の家がある場合、
1800万円 ÷ 30坪 ＝60万円
となり、「この家の坪単価は60万円」と表現されます。
また、家の本体価格を施工面積で割る場合は、以下になります。
家の本体価格÷施工面積＝坪単価
このように、坪単価は家の本体価格に大きく左右されることがわかります。
家の本体価格は、その構造や性能により変わります。
坪単価は単に床面積１坪当たりの建築費であり、高いから高性能な家だとか安いからお得物件とは一概に言えないのです。
２．土地の価値はどのように決まるのか
土地の資産価値とは
土地の価値をはかる指標の一つとして、土地の資産価値が挙げられます。
土地の資産価値は、不動産の土地が接している道路の「路線価」にその土地の「面積」と「掛け目」を掛け合わせて計算します。
路線価とは、土地を取得・所有したときに、どれくらいの税金がかかるかを求めるのに使われる指標です。
国税庁公表の路線価図にて路線価が公表されています。なお、その年の路線価は毎年7月上旬頃に更新されます。
掛け目とは、固定資産税を決める際の補正率のことです。高低差、間口、形状などの土地の優劣を行政機関が評価して定めています。
掛け目は一般に担保融資で使われる用語です。金融機関が融資をする際に、担保に対して掛ける割合のことで、不動産は70～80％で掛けられます。
不動産の価格に関する言葉は、路線価以外にもいくつかあります。
ここでは路線価と公示価格、実勢価格の違いを解説します。
路線価：道路に面した土地の評価額で、国税局が定める
公示価格：土地取引の目安として、国土交通省が毎年発表する価格
実勢価格：実際に市場で売買される価格で、日々変動する
多くの場合、実際の取引では路線価や公示価格よりも、時勢価格が重視されています。
資産価値の高い土地とは
一般的に、土地価格が高いエリアは交通アクセスがよい場合が多いです。
電車の駅やバスの停留所、高速のインターチェンジが近くにある、都市部へ簡単にアクセスできる、ダブルアクセスが可能であるなど、交通の便がよいと土地の価値が高まる傾向があります。
不動産を売り出す際に「○○駅から徒歩5分」という文言が入ると、物件を探している人により魅力的に映るのもこのためです。
また、周辺施設が充実していて生活に便利なエリアも人気です。
商業施設やコンビニ、学校、病院などの施設が物件の近くにあって、利便性に優れたエリアは土地の価値が高くなる傾向があります。
路線価は実際の売買価格の60～80%といわれていますが、場所など様々な条件によって結構違いがある場合が多いです。
路線価で販売価格が決まるわけではないので、路線価と実際の販売価格の差が大きな方が価値の高い土地といえるでしょう。
投資家ではないので、買う時から売ることは考えないとは思いますが、将来、例えば相続などの際に後悔しないよう、資産価値の高い土地、そして資産価値の落ちにくい土地を選ぶとよりよいですね。
現在大分県は変動率が高い
大分県は2022年の公示価格変動率都道府県ランキングで１０位にランクインしています。
前年度よりも上昇率が大きかったということです。
これは、公示価格が上がっているということなので、土地の価値が高くなってきているということです。
大分県の中では大分市、日出町の地価が上昇しています。
生活するのに便利な都市部であったり、ジャンクションがあって交通の便がよかったりするところの価値が高まっているのがうかがえます。
３．注文住宅でかかってくる諸費用とは
注文住宅を建てるのは、土地代と建物代のほかにも費用がかかってきます。一般的に『諸費用』とまとめられます。
まずは諸費用の中身を詳しく見ていきましょう。
土地の購入時にかかる諸費用
土地の購入時に土地代とは別に費用が発生します。
- 仲介手数料：土地を仲介してくれた不動産業者に対して支払う手数料
- 登記費用：所有権移転登記に必要な登録免許税
- 解体費用(古家などがある場合)
- 固定資産税・都市計画税：土地を購入した際にかかる税金
- 印紙税：土地の売買契約書に貼る印紙代
これらは土地価格や土地の場所によって価格は変わってきます。
建物の建設時にかかる諸費用
注文住宅の建築時にも諸々の費用が発生します。
- 地盤補強費：地盤改良が必要と判断された場合に発生する費用
- 上下水道ガス引込費用：水道管を引き込む、プロパンガスから都市ガスに変更するなどのために必要な費用
- 印紙税：建設工事請負契約書に貼る印紙代
- 登記費用：建物の所有権を登記する際の登録免許税
- 水道加入金：水道施設の設備費を一部負担する目的で徴収される費用
- 地鎮祭：建物の建築を開始する前に行う儀式にかかる費用
住宅ローン手続きのための諸費用
住宅ローン締結時にも諸費用は発生します。
- 印紙税
- 融資手数料
- 保証料：保証会社に支払う費用
- 登記費用：抵当権設定登記に必要な費用
- 火災保険料：火災保険への加入費用
- 地震保険料：地震保険に加入する場合に必要な費用
諸費用は土地代プラス注文住宅の建築費用の１０％～１２％前後
一般的に、これらの諸費用の合計は土地代プラス注文住宅の建築費用の１０％から１２％前後です。
たとえば、３０００万円の土地に３０００万円の注文住宅を建てると６００万円～７２０万円の諸費用がかかる計算になります。
住宅ローンに組み込める諸費用も銀行によってはあります。しかし、現金が必要な諸費用も契約によっては発生します。
諸費用の存在を頭に入れた資金計画が大切です。
４．引き渡し後にかかってくる固定費
住宅が完成し、引き渡しが終わった後も戸建て住宅には様々な固定費がかかります。
予測できるお金ですので、準備をしておいた方が安心です。
せっかくのマイホームをすぐに手放す羽目にならないためにも、将来を見越して計画しておきましょう。
固定資産税
所有している不動産に支払う税金で、毎年必ずかかります。土地や建物の評価額によって変動します。年１回または年４回に分割して支払うことができます。
ちなみに大分県における2022年の固定資産税評価額(固定資産税路線価)は坪単価 10.5万円/坪(3.2 万円/㎡)でした。
坪単価は、前年に比べて+23.6 %(2.5万円/坪、0.7万円/㎡)上昇しています。
また、大分県の土地の固定資産税(平均値)は坪あたり1,471円/坪(445円/㎡)です。
固定資産税評価額は大分県内の１５６地点の地価データに基づき計算したもので、標準的な土地の値段、評価額(土地代)がいくらになるかを示すものです。
都市計画税
都市計画税とは、都市計画事業や都市区画整備事業の費用に充てる税金で、都市計画法による市街化区域内に所在する土地と建物が課税対象となります。
また、固定資産税と同様に、毎年1回、または4回に分割して支払うことになります。
市街化区域に属さない地域であれば都市計画税はかかりません。各自治体の総務部や課税課に確認してください。
修繕費
家はいつまでも新築状態ではありません。
家の状態に応じて、修繕や改修が必要になる場合も十分に考えられます。
その中でも特に大きな費用となるのが『外壁塗装』です。目安としては築１５年～必要になる場合が多いようです。
シロアリ対策も欠かせません。
また、バリアフリーなどのリフォームが必要になることもあるかもしれません。
保険費用
火災保険や地震保険の費用も必要です。多くは複数年契約となっています。
住宅ローン締結時に一緒に加入するケースが多いと思いますが、更新があるので注意しましょう。
５．まとめ
今回は土地の価値やその決まり方、そして土地や注文住宅を購入する際にかかってくる諸経費や固定費についてまとめてみました。
大きなお金の動く不動産の売買ですので、じっくりと比較検討することが大切です。
不動産については専門用語が多く、なじみのない言葉に多くぶつかります。
分からない・知らないこと自体は普通です。
しかし、分からないまま事を進めてしまうのは危険です。
どんな小さな疑問でも弊社イエステーション大分不動産カフェにご相談ください。
素敵なマイホームのためのお手伝いが出来れば幸いです。
