不動産投資で土地購入する時のポイントとは?

不動産投資の土地の購入でメリットデメリットとは

目次

  1. 不動産投資での土地購入について
  2. 不動産投資目的で土地購入するメリット
  3. 不動産投資で土地購入するデメリット
  4. 不動産投資で土地購入する5つのポイント
  5. まとめ

 

投資目的で土地購入する場合には、正しい知識と手順を知っているかどうかが不動産投資の成否の分岐点です。

そこで今回は、投資目的での土地購入する場合のメリットやデメリット、不動産投資を成功させるためのポイントを解説します。

不動産投資での土地購入について

ここでは、不動産投資での土地購入について解説します。

不動産投資家と土地オーナーの違い

不動産投資家と土地オーナーの違いは、「不動産に求めるものが何であるか」との考え方です。

 

不動産投資家は、不動産から生まれる収益を得ることを考えています。不動産を購入する際にも「その不動産は需要があるか」「どのような運用方法が最も収益を上げやすいか」などを考えているのです。

 

所有不動産から得られる収益の見込みが低いと判断した場合、あっさり売却することもあります。「不動産を自分で購入して利用したい」よりも、不動産をあくまで投資材料として活用するのが不動産投資家です。

 

土地オーナーは、所有している土地を自分で管理したいと考える傾向が強いです。土地オーナーも所有している土地を人に貸したり売却して利益を得ることもあります。しかし、自分が所有している不動産を運用するためで、土地オーナーはいわゆる「大家さん」をイメージすると分かりやすいと思います。

不動産投資目的の土地購入の傾向

バブル崩壊前は国内地価は上昇を続けていましたが、バブル崩壊以降は地価は下落傾向にありました。

 

不動産価格も毎年下落し続けていて、購入した不動産の売却益を得ることが厳しい状況が続いています。最近では土地の値上がりによる利益目的を踏まえて、物件の賃貸活用目的へと不動産投資の目的が変化の傾向が見られます。

不動産投資の土地購入のメリットは土地活用や資産目的

不動産投資目的で土地購入するメリット

投資対象は株式やFX、不動産などさまざまです。

 

不動産投資は土地や建物に投資することで利益を得られますが、その中でも土地購入することで得られるメリットがあります。建物ではなく土地を購入すると、どのようなメリットがあるか解説します。

土地活用の目的をニーズや用途によって変えられる

土地がまっさらな更地であれば、活用方法を目的やニーズによって変えられます。

 

土地の周辺に大学や駅が近い立地条件であれば、住居としての需要が見込まれます。そういった場合は、アパートやマンションなど居住用の建物を建てることで賃貸収入を得られるでしょう。

 

商業地であれば店舗用の土地として賃貸する以外にも、土地を整備して駐車場として運営する可能性も考えられます。このように、土地購入は予め用途の決まっている建物を購入することよりも高い自由度で、臨機応変な活用ができるのです。

経年劣化しない資産が持てる

土地は建物と違って長期間保有しても経年劣化しません。

 

税金や管理費などの維持費は掛かっても、土地購入すれば自分の資産として半永久的に持っておけます。そのため、需要が少なくまとまった整備費を準備できないなど、土地活用できない場合でも問題ないのです。

 

土地購入して所有権さえ確保しておけば、自分の好きなタイミングで土地活用できます。

土地活用によって利益を得られる

土地を持っていれば家を建てたり、駐車場として利用できます。

 

それ以外にも、土地活用することで利益も得られます。土地活用で得られる利益は、多くの場合一時的なものではなく定期的に安定した収入につながるのです。

 

活用方法の選択で得られる利益の大きさも異なりますが、入念にリサーチすることである程度リスクを減らすことができるでしょう。

不動産投資の土地購入のデメリットは採算性の見極めや税金

不動産投資で土地購入するデメリット

ここでは、不動産投資で土地購入するデメリットを解説します。

賃貸経営より採算性を見極めるのが難しい

マンションやアパートの賃貸経営なら、入居率と賃料から収益がどの程度発生するかを予測できます。

 

しかし、土地整備して活用する場合は見込んだ通りの収益を上げられないケースもあるでしょう。マンションを建設しても地域の学校が移転して入居率が伸びないということもあります。

 

他の例では、地価が安いタイミングで土地を購入して、地価上昇したタイミングで売却しようとしても上手くいかない場合もあるのです。すぐ地価上昇して買い手が見つかれば良いのですが、地価が上昇しなかったり買い手が見つからなかったりする場合でも維持費は必要です。

 

こうした理由で、土地投資する場合は「採算性の見極め」が建物投資より困難だといえます。

資金が高額になりやすい

不動産投資全体についていえますが、土地購入は初期投資がそれなりに必要です。

 

株式や投資信託など、他の投資なら少額からでも始められるものも存在します。不動産投資は、どうしてもある程度の資金を準備する必要があるのでハードルが高く感じられる場合もあるでしょう。

 

不動産購入するのでローンを組む方法もありますが、頭金として多少の資金は準備しなければなりません。

土地活用しなくても税金が掛かる

土地所有していると、その土地を活用していない場合でも税金などのランニングコストが掛かります。

 

土地所有することで賦課される税金は、固定資産税や都市計画税などがあります。これらの税金は、毎年1月1日時点の土地の所有者に課されるので、購入や売却する場合は日付を意識しておきましょう。

 

また、土地購入するタイミングでも、不動産取得税や印紙税、登録免許税などの税金が掛かることも注意する必要があります。

不動産投資の土地購入のポイントは将来性や目的の明確化やパートナー

不動産投資で土地購入する5つのポイント

 

投資目的で土地購入する場合には、自分で利用するための土地購入する場合とは違うポイントがあります。

 

ここでは、不動産投資で土地購入する5つのポイントを解説します。

購入する土地の将来性を見極める

「購入する土地を含めた周辺環境が今後どのように変化していくか」など、将来性を見極めることも重要です。

 

転売目的なら、将来購入した土地の需要が増加して価格が上昇すればそれだけ転売益が大きくなります。土地管理して収益を得たい場合であっても、需要が増加することで得られる賃料も上昇します。

 

どのような活用方法でも、今後需要が高くなる可能性があり将来性ある土地を選ぶに越したことはありません。ただ、将来性ある土地の見極めは難しく、今後人気が高まりそうな土地は他にも探している人が多くいるでしょう。

 

簡単に見つからないだけではなく、出てきてもすぐ売れる可能性が高いのです。都市計画や大型ショッピングセンター開発などの情報に敏感になっておくと良いかもしれません。

土地活用の目的を明確化する

「土地をどう活用して収益を得たいのか」など目的を明確にしておきましょう。

 

土地活用の目的が明確でなければ、さまざまな物件を見ているうちに目的とズレた土地を購入して、思うような収益を得られないという結果に繋がる可能性もあります。賃貸のように、土地管理することで収益を得たいならば、高利回りを見込める地域の土地を購入する必要があるのです。

 

購入した土地を売却することで利益を得たい場合は、流動性が高く値上がりも見込める土地を購入しましょう。ただ、資産価値が高いからと本来の目的に合わない流動性の低い土地を購入すると転売できない可能性があります。

専門知識を持ったパートナー

信頼できる専門知識を持ったパートナーとの土地探しも不動産投資成功に近づきます。

 

専門知識が無い状態で購入土地を探していると、営業マンが言うことを信じて自分の投資目的に沿わない土地を購入する可能性もあります。自分で勉強して知識を身に付けることも大切ですが、周囲に不動産取引や不動産投資に詳しい人がいたら相談してみましょう。

 

万が一、周囲にそうした人がいない場合でも問題ありません。営業マンの中にも相談に乗ってくれる人もいますし、不動産投資家同士の交流会場に顔を出してパートナーを見つけることもできまづ。

土地探しを手伝ってくれる業者から相見積もりを取る

不動産購入する際に不動産業者に仲介を依頼する場合は、仲介手数料は業者によって異なる場合があります。

 

管理会社と家主の関係性によって、同じ物件でも条件次第では価格が異なるということもあり得ます。そのため、一つの不動産会社から提示された金額をそのまま受け入れず、土地探しを手伝ってくれる他の業者からも相見積もりを取りましょう。

 

相見積もりを取ることで、価格の低い方を選べるだけでなく不動産会社同士に競争原理が働きます。その結果、より良い条件の物件が見つかる可能性が高まります。

購入する土地の利用価値を考える

土地購入する場合は「土地の利用価値はあるのか」も注目しましょう。

 

居住用住宅を建築して利用する見込みの土地であれば、「道路との高低差は無いか」「土地の形状は整形地であるか」といった点。購入時点の価格が安かったとしても、土地自体に住宅地としての利用価値が見出せなければ、転売も活用することも難しいのです。

 

また、住宅地から離れた商業地やオフィス街ならば、事業用として土地活用が見込まれます。一般的には同じ面積であっても、居住用の賃料よりも事業用の賃料が高く設定されることが多いので、土地購入時の価格の参考にできます。

投資目的の土地購入のメリットやデメリットやポイントとは

まとめ

今回は、投資目的での土地購入する場合のメリットやデメリット、不動産投資を成功させるためのポイントを解説しました。

 

不動産投資に欠かせない土地購入は、丁寧なリサーチと信頼できる関係者との付き合いで良い結果が生み出せます。今回の記事を参考にして、失敗しない土地購入をしてみませんか?