不動産投資で成功するための土地活用で考えたい「利回り」について解説
目次
「不動産投資と土地活用はリンクしているって本当？」「上手な土地活用で不動産投資を進めたい」「土地活用に関係している利回りにも知りたい」
こんなことを考えている方もいるかもしれません。
そこで今回は、土地活用に欠かせない「利回り」を掘り下げて解説します。
この記事で、土地活用で欠かせない利回り相場、利回りの基本的な考え方が理解できます。
利回りとは
利回りとは、投資額に対する年間収益額の割合のこと。
利回りには「表面利回り」「粗利回り」、年間収益額を投資額で割って計算する「NOI利回り」があります※NOIは「ネットオペレーティングインカム(Net Operating Income」の略称。また、Netは「実質の」Operatingは「運用」Income「収入=実質の運用収入」
NOIは、年間賃料総額から年間支出を差し引いた金額です。ちなみに、年間支出は借入金返済額と減価償却費は含まれないので注意してください。
借入金返済前の資産運用収益がNOI。年間支出の主な項目は以下の通りです。
- 土地固定資産税
- 建物固定資産税
- 都市計画税
- 維持修繕費
- ＰＭフィー
- 建物保険料
- 入居者募集費用
- ＢＭコスト
- 水道光熱費
表面利回りから年間支出を差し引いた純収益を、投資額で割って計算したのがNOI利回りです。
そのため、NOI利回りと表面利回りは以下の関係が成り立つのです。
NOI利回り<表面利回り
不動産投資開始当初はNOI利回りが馴染めず、表面利回りで物件の良し悪しを判断する傾向が見られます。
しかし、支出の中には修繕費や入居者募集費用も含まれているのです。
修繕費が多くかさんで入居者募集に苦労している物件は、NOI利回りがとても悪い可能性もあるのです。
投資物件の実力を表すのはNOI利回りです。
少しずつ慣れてきたら、NOI利回りで投資判断を行なようにしましょう。
土地活用の利回り性質
利回りは投資に対する収益性のことで「リターン」。
また、リターンと併せてリスクも表しているのです。
利回りが良いとリターンも良いのは明らかですが、リスクが高い裏返しでもあります。
具体例として、都心と地方のアパートいずれかを購入して考察します。
条件は同時期に建築・同規模・同部屋数のアパートを条件とします。
同時期に建築・同規模・同部屋数のアパートなら建物価格は同じはず。
しかし、都内と地方のアパートなら、都内のアパートの方が金額は高いのです。
その理由は土地代です。
なぜ都内の土地が高いのに納得して購入されるのでしょうか？
理由としては、地方でアパート投資運用するより、都内でアパート投資運用をするほうがリスクは低いからです。
都内なら人口も増加していて空室が発生してもすぐに埋まります。
反面、地方では人口減少が続いて賃貸需要も弱いので、空室が発生すると入居者が決まるまで時間が掛かります。
そうした面もあり、賃料を下げざるを得ないので、地方のアパート経営はリスクが高いのです。
都内のほうが地方よりもアパート経営リスクが低いので、リスクを考慮した利回りも小さくなる仕組みです。
不動産投資物件の収益価格計算方法は以下の通りです。
「収益価格＝NOI÷NOI利回り」
都内のアパートは賃料が高くNOIも高いです。
分母がより小さい数字になれば収益価格は高くなるのです。そうしたことから、利回りが低い物件価格が高くなる仕組みです。
不動産投資利回りは「物件価格が高いから低い利回り」ではなく、「低い利回りだから価格が高い」考え方です。
都内のアパートは地方のアパートよりもリスクが低く低い利回りで、高い価格になるのです。
高い価格は土地代として反映されます。
収益用の土地売却は不利
土地活用で利回りを考えると、売却時の価格がとても不利になります。
中古アパートは収益を出す物件として市場売買されていますが、収益物件はNOI利回りが重視された上で売買されます。
収益物件の価格は収益価格と呼ばれていて、以下の計算方法で計算されます。
「収益価格＝NOI÷NOI利回り」
収益価格は、土地建物価格の総額です。
NOI利回りが5％の物件なら、総収入から総費用を差し引いて算出されたNOIを5％で割った結果が土地建物価格です。
しかし、もともと土地を所有している人のアパート投資では、建物投資額に対して5％程度が水準。
建物投資の時は土地価格を考慮していないのです。
地主が投資したアパートを売却する時には、土地を無料で提供するような売却ケースが多いのです。
元々土地を所有している人が建物投資をする時には、7～8％程度の高いNOI利回りが確保されていないと売却では損です。
売却は土地建物価格の総額に対する利回りで売却されます。
そのことを考えると、建物投資に対して5％のNOI利回りは本当は低いと言わざるを得ないのです。
もともと土地を所有している人の不動産投資は、相当アドバンテージがないといけないのです。
残念ながら、現状はそこまで高い利回りの投資ではないことも事実なのです。
利回り計算のはハウスメーカーにお任せしている人が多く、今回解説したように損する投資家が後を絶たないのです。
建築費の高騰を受けて、現在は利回りが低下傾向です。
将来的には家賃下落などの不測の事態を考えると、土地が無料でも最低でも建物投資に対してはNOI利回りを5％程度は確保するべきではないでしょうか。
元々所有している土地を活用することで、建物投資に対して5％を下回る利回りでは、売却した時に大きく損することになるのです。
「建物投資せず更地のまま売却すれば良かった」と後悔する可能性もあります。
元々所有している土地で投資運用をする時の利回りは、5％以上の高い利回りを確保した上で行なうと安心です。
土地活用の事例
ここでは、土地活用の事例について解説します。
自然エネルギーの供給を目的にした不動産投資も、近年盛り上がってきました。
陽当たりが良好な地域で土地を購入して、太陽光発電などで利益を生み出すことを目的にしています。
日本には多くの陽当たり良好な地域があり、自然災害が多い近年では購入者が増えているのです。
しかし、そうした自然エネルギーの供給を目的にした不動産投資でも、詐欺的行為が見られるのです。
具体的には、契約する時に高い利回りを表示してて実際は低い利回り・物件が建築された後での家賃保証や空室対策が実施されなかった。
そうした事例も見られるのです。
そのほかには、登記や資産運用でも詐欺的行為が見られるので、不安に感じた時には司法書士などの契約の専門家にアドバイスを受けることもおすすめです。
まとめ
今回は、土地活用に欠かせない「利回り」を掘り下げて解説しました。
土地が無料の場合には、5％を超える十分な利回りを確保しておくことが大きなポイントです。5％以上の利回りが確保できない時は「投資しない」くらいの冷静さも備えておくと良いでしょう。
