土地探しで気をつけたいこと・家が建設できる条件や土地の形によるメリットやデメリットなど

目次

1. 土地探しで気をつけたいこと・家を建築できる条件とは
2. 地盤や境界・周辺環境に気を付ける
3. 土地の形
4. まとめ

マイホームを夢見て土地から探し始める方も多いでしょう。

今どきはスマホでも簡単に検索できるようになっています。

しかし、普通の人は土地探しに精通しているわけではありませんよね。

気になる土地を見つけても、「この土地ってどんな家が建てられるのだろう」「この形の土地って大丈夫なのかな」など、気になることはたくさん出てきます。

土地やマイホームは決して安い買い物ではありません。
多くの人は一生に一度の気持ちで臨んでいると思います。

では、何に気を付けて探せばいいのでしょうか。

土地探しで気をつけたいこと・家を建築できる条件とは

気になる土地を見つけたら、まずはその土地に家が建築できるのかを知る必要があります。
実は、気に入ったところに、どこにでも家を建てられるわけではないのです。

家を建てるのにはさまざまな条件があります。地目、用途地域、接道条件、建ぺい率・容積率…以下で解説していきます。

地目とは？

土地には、『地目』という用途別の分類があります。土地登記簿の最初の部分に記載されています。

地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、次の23種類に限定されています。

• 田
  
• 畑
  
• 宅地
  
• 学校用地
  
• 鉄道用地
  
• 塩田
  
• 鉱泉地
  
• 池沼
  
• 山林
  
• 牧場
  
• 原野
  
• 墓地
  
• 境内地
  
• 運河用地・水道用地
  
• 用悪水路
  
• ため池
  
• 堤井
  
• 溝
  
• 保安林
  
• 公衆用道路
  
• 公園
  
• 雑種地
  

このうち住宅が建築できるのは、宅地、山林、原野、農地、雑種地です。

山林、原野は地目を宅地に変更する必要がありますが、手続き前でも宅地のように扱われます。

また、雑種地は建物があれば現況優先で宅地としてみなされます。
こちらも宅地への変更手続きが必要です。

農地(田や畑)は、農地法によって使用制限が定められているので、地目が田や畑のままでは住宅を建築することができません。

宅地への変更が求められますが、その前に、農地転用の許可を得る必要があります。

このように、その土地の『地目』によって土地の用途が限られているのです。

都市部も山林も、工業用地も観光地も保有する大分県では、気を付ける必要がありますね。

用途地域とは？

さらに、土地には『用途地域』というものが設定されています。

都市計画法という法律で定められたもので、都市計画法では、「都市計画区域」と「都市計画区域外」とがあります。
また都市計画区域の中には「市街化区域」と「市街化調整区域」があり、住宅を建てることができるのは基本的に「市街化区域」となります。
しかし、市街化区域であっても家が建てられない土地があります。それは「工業専用地域」です。
工業専用地域内の土地が、住宅用として不動産会社等で扱われていることはありませんが、万一の時に備えて最低限知っておいてください。

接道条件

建築基準法で定められた「接道義務」というものがあります。

「接道」とは建物を建てる敷地に接している道路を指す言葉です。
そして、建築基準法では幅員4m以上の道路に2m以上接道していないと建物が建てられません。

道路の幅員が足りない場合は、道路の中心線から2mの位置まで後退した部分までの部分を開けておかなければならず、敷地に算入できません。これを「セットバック」といいます。

どうして「2m」と定められているのかというと、消防車や救急車がスムーズに通れるようにするためです。
また、災害時に迅速な避難をするためにも接道の範囲は重要です。
ちなみに敷地の一部が「2m」の接道をしているなら、要件を満たしていると認められます。

さらに私道の場合は、「道路の位置指定」を受けなければなりません。
私道は個人の所有なので、トラブルの原因になりがちです。
事前にしっかり調べておきましょう。

接道義務は幅員4m以上の道路に対して規定されているのは基本ですが、4m未満の道路に接道することも認められています。
建築基準法によれば、幅員1.8m以上の道路なら、「道路幅が4mある」と想定して建物を建築可能です。
その場合、道路の中心線から2mの範囲を道路とみなして「セットバック」する必要があります。
家の対面側が崖や川、線路などになっているなら、片側だけ4mの地点までセットバックするようにします。

セットバックしなければならない部分には、建築物を建築できないのみでなく、門や塀や擁壁を建築することもできません。
なお、容積率や建ぺい率を算出する場合には、セットバック部分は敷地面積から除外されます。

建ぺい率・容積率

土地には、その土地にどのくらいの規模の家が建設できるのかが決められています。

建ぺい率とは、その土地の面積に対して建物を建ててよい面積の割合のことです。

例えば、同じ100平方メートルの土地であっても、建ぺい率が異なると、建てられる家の大きさも違ってきます。建ぺい率80％の場合は80平方メートルまで建物を建てることができますが、50％の場合は50平方メートルまでしか建物を建てることができません。

建物を建てられないなら、空いた場所には駐車場や物置を作ればよいと考える人もいるかもしれません。
しかし、実はカーポート付きの駐車場やコンクリートで土台を作った物置は建物の面積に含まれるのです。

なので、建ぺい率が低すぎる土地を購入すると、ほとんどの部分を目的通りに使えない可能性が出てきます。

今住んでいる家を基準に考えて次の家を考える人がほとんどです。
そのため、建ぺい率を気にせずに土地を購入してしまい、実は建ぺい率30％と低い土地だったために小さな家しか建てられずに後悔してもしきれない…ということが起こってしまう可能性があるのです。

容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことで、その土地にどのくらいの大きさの建物が建てられるのかを示しています。
延床面積とは家の床面積の合計のことです。

ちなみに、「玄関のポーチ」や「バルコニー」「ロフト」また「地下室」などの一部は延べ床面積に含まれません。

容積率は建物の大きさで単に景観を守るだけでなく、「防火対策」「風通し・日当たりの確保」という役割もあり、快適な住環境を守る目的があります。

たとえば「敷地100平方メートル、建ぺい率40％、容積率80％」の場合ですと、以下のようになります。

 

【延床面積＝敷地面積×容積率（％）÷100】

 

延床面積の上限＝敷地100平方メートル×80％÷100＝80平方メートル

 

建ぺい率から建築面積の上限＝敷地100平方メートル×40％÷100＝40平方メートル

 

この結果から、例えば1階40平方メートル、2階40平方メートルの二階建ての家が建てられると考えられます。

再建築不可物件

家を建てるとき、非常に複雑な問題が「再建築不可物件」のある土地を購入してしまうことです。
再建築不可物件とは、「建物を取り壊して新しく建て替えができない物件」を意味する言葉です。
具体的には、間口が建築基準法上の道路に2m以上接していない物件が該当します。

そもそも、なぜそのような物件があるのかというと、接道義務がなかった時代に建てられた家や建造物がたくさん残っているからです。
古くからの街並みも多く残る大分県でも、注意が必要です。

地盤や境界・周辺環境に気を付ける

土地の購入の際は、その土地の地盤やお隣さんとの境界を確認しておく必要があります。
境界はのちのち揉めてしまう火種となる可能性があるので、シビアにきっちりハッキリしておいた方がいいですね。

また、学校や駅、日常の買い物施設や夜の様子など、周辺環境もしっかり確認しておいた方がよいでしょう。

地盤

地盤とは、簡単にいうと土地の強さのようなものです。建物をしっかり支えてくれる土地であるのかを確認しなければなりません。

地盤が弱いと補強しなければならず、思った以上にお金が掛かってしまうことになります。

境界

お隣さんとの境界線はハッキリしておいた方がいいです。

購入する前に、不動産業者に境界についてしっかり確認しておきましょう。
先々起こるかもしれない境界トラブルを回避しましょう。

「境界標」という、境界点を示すために設置された人為的な目印があります。
お隣さんと土地の境界線で揉めないためには、境界標で土地に目印をしておくことが有効です。

境界標の素材には、一時的な仮杭である木製もありますが、石やコンクリート・金属など、永続的に使用できる耐久性のあるものを選ぶと、容易に動かすことを防ぐことができます。

周辺環境

周辺環境はとても大切です。

通勤にバスや電車を利用する方も多いでしょう。
車通勤の場合でも、通勤時間の周辺道路の渋滞状況や、住宅街であれば時間帯一方通行の確認も必要です。

日ごろの買い物のためのスーパーや、子どもがいる場合は保育園や幼稚園、学校の情報も集めておいた方がいいでしょう。
もしもの時のために病院の確認も大切ですね。

また、昼だけでなく、夜にどのよう感じなのかも確認しておいた方がいいでしょう。

ゴミ出しの状況や、町内会の有無や町内会費も、確認できることは事前に確認しておくことをおすすめします。

土地の形

土地の形も気になるポイントです。

四角く整形された分譲地であれば気にすることも少ないと思います。
例えば旗竿地など、ちょっと変わった変形地だとどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

変形地のメリット・デメリット

メリットは、一般的に四角い土地と比べて価格が安いことです。
浮いたお金を建物にかけることができますね。
また、工夫次第で庭などを広くとることも可能となります。

デメリットは、駐車場の取り方に制限があることです。
接道は最低2mと決まっていますが、2mギリギリの場合は車種によっては入らない可能性があります。
また、風通しや日当たりに工夫が必要となるかもしれません。
路地の部分が細い場合、大きな重機が入らずに建築コストが上がってしまうことも考えられます。

 

まとめ

新しく家を建てるときには、様々な条件が付いてきます。

購入を急ぐあまり大切な条件を見逃していたなど、後悔することの無いようにしてください。

大分不動産カフェでは、土地のご相談もお待ちしております。お気軽にお問い合わせください。