住宅ローンの種類とは？働き方や家族に合わせた組み方や節税方法など紹介
住宅を購入する際は多くの方が住宅ローンを利用すると思います。
一言で住宅ローンといっても、それには多くの種類があり、さらにさまざまな組み方をすることができます。
今回は、住宅ローンの種類や組み方、さらに節税につながる方法などを紹介していきます。
目次
住宅ローンの種類とは？
住宅ローンは大きく３種類に分けられます。
- 民間の金融機関の融資による住宅ローン
- 自治体など公的機関の融資による住宅ローン
- 民間融資と公的融資の中間にあたるフラット３５
それぞれについて解説していきます。
民間の金融機関による融資
メガバンクや地方銀行・信用組合や保険会社など、多くの民間の金融機関が住宅ローンのサービスを提供しています。
民間の融資は主に「民間融資」「提携融資」「社内融資」の３つに分けられます。
民間融資
メガバンクなどの金融機関、信用金庫、住宅ローン専門会社、保険会社といった民間企業が融資する民間ローンです。
金利や特色はそれぞれ異なり、独自のキャンペーンなどを打ち出している機関もあります。
提携融資
提携融資は、不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携して融資する民間ローンです。提携ローンとも呼びます。
住宅を購入する際、不動産会社から勧められる住宅ローンがこれに当たります。
社内融資
社内融資とは、企業が福利厚生の一環として社員に提供している住宅ローンです。
審査は厳しくはないようですが、退職した際に借りたお金を一括返済しなければならないなどの条件があります。
自治体など公的機関の融資
財形住宅融資、都道府県・特別区、市町村などが住宅支援・勤労者支援の一環として実施している融資のことです。
一定の条件を満たす住宅の購入や新築、増改築等を対象とした融資を行う自治体もあります。
民間融資と公的融資の中間にあたるフラット３５
フラット３５は住宅金融支援機構と全国300以上の金融機関が提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」のことです。
主な商品概要（申込要件など）は機構が全国共通で定めていますが、ローンを提供するのは金融機関なので、融資金利や融資手数料、申込時の提出書類等は金融機関によって異なります。
フラット３５には主に「保証型」と「買取型」の２種類があります。
保証型
顧客が住宅ローンを返済できなくなった場合に、住宅金融支援機構が金融機関にローンの残高を支払い、支払後は住宅金融支援機構が顧客に対する住宅ローン債権を取得する仕組みです。
買取型
住宅ローンの契約締結後に、住宅金融支援機構が金融機関からその住宅ローンを買取り、それを担保とする債券を発行し投資家に販売することにより、市場（投資家）から資金を調達する仕組みです。
フラット３５はその特徴から地域の金融機関と提携した商品も多く取り扱っています。
ちなみに大分県では大分市・臼杵市・豊後高田市・国東市などが地域提携型のフラット３５を展開しています。
住宅ローンで失敗しやすいポイントとは
住宅ローンは高額な借り入れであり、かつ長期間の返済期間となることもあり、組み方や返し方によっては大きな差が生じやすいものです。
そのような特徴により、住宅ローンで失敗してしまう人も少なからず存在します。
せっかく手に入れたマイホームを手放すことにならないためにも、どのような点で失敗しやすいのかを見ていきましょう。
住宅ローンについて知識がない
最初はだれでも知識はありません。当たり前です。
ところが、実際当事者となっても住宅ローンについて学ぼうとしないことは、失敗する大きなポイントとなります。
住宅ローンは一度組むと組み換えが難しい商品です。
組む前にきちんと学び、住宅ローンについて知ることはとても重要です。
借入可能額の上限いっぱい借りてしまう
よく言われることですが、多くの人の場合「借入可能額＝返済可能額」ではありません。
借入可能額とは、借りる人の年収に対していくらまで借りられるかを示すもので、金融機関毎に設定された返済比率の基準により決まります。
余裕をもって返済をしていける額は個人によって異なります。
目安としては月々の返済額を額面月収額の２０～２５パーセントほどに抑えることが出来れば、余裕をもって返済をしていける額となると言われています。
「夢のマイホーム」にあれもこれも詰め込みたくはなりますが、返済額と相談しながら借入額を決めていきましょう。
上限いっぱい借りてしまうことで返済が追いつかないという失敗も、意外とあるものなのです。
金利のタイプのメリットやデメリットをきちんと比較しない
住宅ローンには「全期間固定金利」「変動金利」「固定期間選択型金利」といった３つの金利タイプがあります。
これはどれが優れていてどれが悪い、というものではなく、それぞれにメリットやデメリットが存在します。
それぞれの事情に合わせて、自分にとって一番よいものを選んでいくとよいでしょう。
ただ金利が安いから、という理由のみで変動金利タイプを選んでしまって、後々金利が上昇してしまうことで後悔をする、といったパターンもよく見受けられます。
自己資金に余裕があるなど、のちのち繰り上げ返済を考えている場合などは初めのうちだけでも低い金利であるとメリットです。
また、全期間固定金利だと返済計画が立てやすくなります。金利のパターンと自分の状況とを照らし合わせ、きちんと比較しましょう。
今後の状況をしっかり予想しないままペアローン・親子ローンを組む
住宅ローンには、夫婦連名でローンを組むペアローン、親子で返済していく親子ローンなどといった商品もあります。
名義が返済能力のある２名となることで借入額を増やすことができるのが大きなメリットです。
ただし、２馬力だったために返済が可能だったものが、どちらか一方が返済能力を失ってしまった場合、もう一方にすべてがのしかかってくることも考えられます。
そういった可能性をよく考えず、借入額だけを見てペアローンや親子ローンを組んで失敗するパターンもあります。
リスクを抑えて節税につながる住宅ローンの組み方とは
節税につながるローンの組み方とはどのようなものなのでしょうか。それは、住宅ローン控除を最大限に活用する組み方です。
住宅ローン控除を上手に活用することで節税効果が生まれます。
住宅ローンを借りることを検討しよう
近年は住宅ローンが１パーセントを切る非常に低い水準で推移しています。
そのような状況なので、たとえ自己資金があっても住宅ローンを借り入れた方が節税につながる場合があります。
それは、住宅ローン控除があるからです。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除は、個人が住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、各年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうち、少ない方の金額の１パーセントが所得税から控除される制度です。
控除額は物件の種類や消費税率、所得税額によって異なります（各年最大で４０万円）。
仮に所得税から控除しきれない場合は住民税からも一部を控除されます。
また、住宅の購入以外にも工事費が１００万円を超える増改築や、一定条件を満たすバリアフリーなどの工事をした場合も適用されます。つまり、住宅ローン控除が適用されれば、住宅ローンの負担が大きく軽減されるということになります。
住宅ローン控除を上手に利用しよう
住宅ローン控除は「借入から１０年間（令和４年１２月までは１３年間）、住宅ローン年末残高の１%分還付を受けられる」ものです。
住宅ローン控除の適用期間中に繰り上げ返済をしてしまうと、住宅ローン年末残高が減ってしまい、住宅ローン控除で受けられる恩恵が減ってしまう点に注意しなければなりません。
そのため、住宅ローン控除期間の終わったタイミングで繰り上げ返済をしていくと、住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けられ、お得となります。
住宅ローン控除額は住宅の性能によって異なる
住宅ローン控除額は条件によって異なります。
新築の一般住宅の場合で年末の借入残高が４０００万円、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は５０００万円となっています。
単純計算ですと新築一般住宅で４０万円、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合は５０万円の控除が受けられることになります。
ただし、これは「上限額」であり、実際には課税される所得税額と住民税額（一部）が限度となるため、住宅ローンの借入金額や年収によって、それぞれ受けられる控除額は異なります。
ふるさと納税と住宅ローン控除は併用できる
ふるさと納税を利用している方も最近は多くなってきています。
ふるさと納税と住宅ローン控除は併用できます。
ふるさと納税は自身で確定申告を行う必要があります。
ふるさと納税を行い、確定申告で税金の還付を受ける場合は、課税対象となる所得（課税総所得）の減少に伴って課税額も減り、住宅ローン控除額が減る場合があるため、確認が必要となります。
確定申告不要の「ワンストップ特例制度」を利用する場合、ふるさと納税による税額控除は直接住民税から控除され、課税総所得は変わらないため、住宅ローン控除額とより併用しやすくなります。
ただし、ワンストップ特例は、年末調整の対象となる会社員など、もともと確定申告をする必要のない人のみが利用できる制度です。
そのため、確定申告が必要な住宅ローン控除の1年目は利用できないので注意が必要です。
住宅ローンを組む際はFPに相談を
住宅ローンを組む際は、一度家計の状況を正確に把握しましょう。
その際、FP（ファイナンシャルプランナー）に相談してみると把握しやすくなります。
現在の収入や支出、今後どのようなことにお金が必要なのかなど、ライフプランを作成してもらうと、現在と未来の家計の状況が見えてきます。
そうすることで、いくらの住宅ローンを組むとよいのかを判断しやすくなるでしょう。
まとめ
マイホームには夢があります。その夢には、大きなお金が掛かっています。
その大切なお金を無駄なく住宅ローン返済に充てられるよう、大好きな大分で夢のマイホーム生活が送れるよう、住宅ローンについてしっかりと知識を付けておきましょう。
