不動産投資利回りって？計算方法や注意点を徹底解説
目次
- 不動産投資の利回りは利益を平均した割合
- 不動産投資の利回りに関係する想定利回りと計算方式
- 利回りが良い物件を選んでおけば安心なのか
- 多角的なリサーチがポイント
- 表面利回りの平均相場とは
- 利回りで注意すべき点
- まとめ
効率的な不動産投資の手段として「利回りの高い物件選び」もあります。
多くのリターンが期待できる利回りの高い物件は、支出の多さなど幾つかのリスクも伴います。そのため、利回りの高い物件は慎重に選ぶ必要があるのです。不動産投資を行なう場合には、利回りとの向き合い方も考えておく必要があるのです。
不動産投資の利回りは利益を平均した割合
利回りとは、利益を1年あたりの平均値にした割合です。
利回りが高い手段を選ぶと得られる収入は増えるので、結果的に安定運用が期待できるのです。ただ、不動産投資の利回りは一般的な利回りとは違うので、利回りの理解を深めておく必要があります。
例を挙げると、不動産投資においては利回りが高い物件が中古物件に多く存在しています。全ての中古物件が該当するわけではありませんが、中古物件では修繕費用等の支出で高い予想の利回りが結果的に下がってしまうことも十分考えられます。
不動産投資の利回りに関係する想定利回りと計算方式
ここでは、不動産投資の利回りに関係する想定利回りと計算方式を解説します。
①表面利回り
表面利回りは、税金や管理費などの経費を含めない状態で計算した利回りのこと。
グロス利回りとも呼ばれています。表面利回りは、以下の計算方式で計算するのです。
「不動産投資で得た収入÷物件価格×100」
表面利回りは空室状況を反映しています。購入した直後にどれ程の利回りがあるのか確認できます。ただ、マンションの1部屋投資や一戸建て投資の場合では、想定利回りと表面利回りが同一になるのです。
②実質利回り
実質利回りは、表面利回りに経費等を反映した状態の利回りです。
実質利回りは以下の計算方式で計算するのです。
「（不動産投資で得ている全収入－経費）÷物件価格×100」
表面利回りや想定利回りは不動産投資収入のみ反映しますが、不動産投資は収入以外には修繕費や管理費、税金等の支出が生じてきます。実際の運用利回りを知られるのです。
③想定利回り
想定利回りは、満室状態での利回りのこと。
想定利回りは、以下の計算方式で計算します。
「不動産投資で得られる全収入÷物件価格×100」
アパート投資を例を取ると、複数の部屋を所有している物件の売買時に空室が生じている場合があります。想定利回りは、そうした空室を反映することなく満室になった場合を考慮した利回りを表すのです。
利回りが良い物件を選んでおけば安心なのか
今まで、不動産投資での利回りの計算式を解説しました。
大半の人が何気なく行なっている投資における金利と同じように、不動産投資も利回りの数字が大きくなることに越したことはありません。それでは、投資物件を選ぶ時は利回りの数字が高い物件を選んでおけば安心なのでしょうか？
しかしながら、残念ながらそういうことではないのです。表面利回りがどれだけ高くても、誰も入居しないような物件なら高い利回りは理想でしかないからです。併せて、利回りと記載している場合は、そうした場合は表面利回りを指すことも覚えておくと問題ありません。
表面利回りは税金や管理費、修繕積立金等といった掛かる経費を除外しているので、必然的に実質利回りより高い数字になっているのです。
投資物件を選ぶ時の判断基準としては、表面利回りは参考程度に留めておきましょう。購入しようとしている物件の価値判断には、実質利回りやその他諸々の要素に注目してトータル的に判断する必要があります。
多角的なリサーチがポイント
不動産投資には、多角的なリサーチもポイントです。
購入しようとする物件価値を利回りの数字のみでは判断できません。それでは、良い物件を見つけるには、それ以外のどのポイントに注目すれば良いのでしょうか？
リサーチを解説する前に、「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」という言葉を解説します。これらの言葉は不動産投資だけではなく、投資業界で頻繫に使われる言葉です。
インカムゲインとキャピタルゲイン
インカムゲインは、株式投資上の配当金や預金の利子など、資産を所有して継続的に得られる利益です。
一方のキャピタルゲインは、所有している資産を売却した時に得られる利益（購入額との差益）を指しているのです。
不動産投資の場合では、インカムゲインに該当するのは毎月入ってくる家賃収入です。
キャピタルゲインは、物件を売却した時に物件を購入した時と比較して高く売れた時に発生する利益です。
物件を選ぶ時にインカムゲインとキャピタルゲインを両方狙えたらベストです。しかしながら、最初からキャピタルゲインを狙うのは不動産投資初心者には難しい状況です。知識や経験がない状態で最初からキャピタルゲインも狙うと、「二兎を追う者は一兎をも得ず」状態になる可能性があるのです。
不動産投資の最大の魅力は、定期的なインカムゲインです。「毎月家賃収入が定期的に得られる物件かどうか」に着目した物件選びが大きなポイントです。毎月の家賃収入を確保するために、入居者にできるだけ長く住んでもらって空室期間を発生しないよう、最大限に配慮する必要があります。
定期的な家賃収入には、建物選びよりも土地選びが大きなポイントであることは過言ではないのです。
表面利回りの平均相場とは
不動産投資には、区分マンション1室投資やアパート1棟投資、一戸建て投資などさまざまな種類があります。
利回りは物件の種類だけではなく、地域でも大きく異なります。物件を比較する時にはおおよその利回り平均相場を把握しておくことがポイントです。ここからは、物件種類別の平均相場、地域別の平均相場を解説します。
利回りの平均相場を物件別に比較しました。
区分マンションの1室投資：（新築）3％～4％前後（中古）6％前後
アパートの1棟投資：（新築）6％前後（中古）～8％前後
戸建投資：（新築）8％程度（中古）～16％
理想的な利回り
「地域別の平均相場程度の利回りなら良い物件」とは言えません。
利回りは家賃収入確保を前提に計算したものです。そのため、家賃収入が得られないと利回りがなくなることを想定しておく必要があります。例えば、2,000万円の中古マンションを運用した場合の利回りが5％では、1年間の家賃収入は100万円になります。
不動産投資では、物件管理を不動産管理会社に委託費用や管理費、修繕積立金等の支出が発生します。そうなった場合、支出が収入を上回る可能性が高くなるので、物件を購入する時には以下にまとめたように、一般的利回りよりも1％～2％程度利回りが高い物件を選ぶことが理想的です。
区分マンションの1室投資：（新築）5％程度（中古）8％程度
アパートの1棟投資：（新築）8％程度（中古）～10％程度
戸建投資：（新築）10％程度（中古）～18％
利回りで注意すべき点
ここからは、利回りで注意すべき点を解説します。
中古一棟物件は空室の考慮
想定利回りが高い中古一棟物件を購入しても、空室などを考慮した表面利回りが低い場合には注意する必要があります。
空室が無くなれば想定利回り通りの家賃収入が入ってくると予想していても、選んだ物件に原因があり、表面利回りが下がる可能性があります。そうした場合には、想定利回りに近付くよりも購入時の表面利回りも下回ってしまう可能性が出てきます。
そのためには、中古一棟物件を購入する時には、空室の状況確認が欠かせないのです。
投資物件選びは実質利回り
投資物件選びは、実質利回りもポイントです。
一般的な家賃収入の利回りは4％前後となっていますが、支出を反映させると利回りは大きく下回るため注意する必要があります。不動産投資での支出を以下にまとめてみました。
- 税金
- 減価償却費
- ローンの返済（金利も含む）
- 管理会社への業務委託料
- 損害保険料
- 修繕費
- 管理費、修繕積立金
- 事業で行なっている場合の経費
- 司法書士や税理士報酬
一時的に発生する支出もあれば、物件を所有している間は継続的に発生する支出もあります。継続して発生する支出はキャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性がありますので、支出を反映した実質利回りで投資物件を選ぶことを意識しましょう。
高利回り物件の内容確認
投資用物件を探している中で、10％以上の高い利回り物件が見つかる時もあります。
しかしながら、利回りが高い物件は何らかの理由を抱えているものです。売却価格を下げて利回りを高くしている可能性もありますので注意する必要もあります。以下のような状況が考えられます。
・悪い立地
・高い築年数
・事故物件
・低い耐震性
・入居者（入居検討者）を１つの企業や大学に依存
これらに該当する場合では、物件購入しても安定的な家賃収入を得られる上に売却したくても、買い手が早く見つからない可能性もあります。
まとめ
今回は、不動産投資に関係する利回りの基礎知識、利回りが良い物件選びのコツ、利回りで注意すべき点を解説しました。
利回りが高い不動産投資をしたくてさまざまな角度で検討している人は多いです。ただ、利回りが高い物件を選べば良い訳ではありません。
利回りが良くても支出が多かったりなど、予想外な対応を迫られる可能性もあります。そうした場合には、不動産投資を専門的に扱っている会社に依頼できます。自分で不動産投資を進めたい場合には、積極的に不動産投資を勉強することをおすすめします。
