不動産投資に必要な年収と属性が上がるポイント
目次
不動産投資は、30代以下のサラリーマンやOLから注目を集めています。
年齢が低いうちからリスクヘッジが人気ですが、不動産投資を始める上で必要な年収はどのくらいでしょうか？
不動産投資関連の書籍やWebサイトには「年収300万からできる」「年収500万円からの不動産投資」情報もさまざまです。不動産投資に必要な年収は、購入物件や融資を使う銀行、属性などで変わってくるのです。
そこで今回は「不動産投資に必要な年収と属性が上がるポイント」と題して、サラリーマンが不動産投資に使用する融資や不動産投資融資に通りやすい人の特徴。属性の基礎知識や年収や自己資金が低い時の対策などを解説します。
サラリーマンが不動産投資するなら融資が必要
不動産投資を自己資金で賄えるサラリーマンは限られた人だけです。
そのため、多くのサラリーマンは不動産投資を始める時には銀行などからの融資を利用しています。以下に、年収別で不動産投資ローンが受けられる金融機関の一部をご紹介します。
・年収500万円以下
日本政策金融公庫や商工中金など
・年収500万円~700万円
地方銀行など
・年収700万円～1,000万円以上
都市銀行や信託銀行など
年収によって融資が受けられる金融機関もさまざまです。中古物件では自己資金が低くても運用できます。しかし、収入が不安定な現状では無理をしない融資をおすすめします。
融資を受けやすくする3つのポイント
実は、不動産投資融資を受けやすくするためには3つのポイントがあります。
可能な限り多くの自己資金を用意
しっかりした収支計画を作って金融機関と交渉
不動産会社と親しい金融機関
可能な限り自己資金を多く用意しておくと、融資が受けやすくなる傾向が見られます。具体的な金額はさまざまですが、購入したい物件価格を基に融資を申し込む金融機関に相談してみると安心です。
収支計画をしっかり作ることも、融資が受けやすいです。「いつまでに購入」「購入した後の運用計画」など、不動産投資を受ける理由や計画を提示できるとなお良いでしょう。
購入したい物件を管理している不動産会社と親しい金融機関の紹介もポイントです。不動産投資に積極的な金融機関ならなお良いでしょう。
ちなみに、不動産投資物件は中古マンションなどが定番ですが、物件選択時には融資できる築年数を考えている必要もあります。物件の情報やアドバイスを受けるために不動産会社と親身になることは大切なポイントです。
不動産投資融資が通りやすい人の特徴
ここでは、不動産投資融資が通りやすい人の特徴を解説します。
家賃支払いが低い
生活しているマンションやアパートの家賃を負担してくれる「住宅手当」をもらっているサラリーマンもいると思います。
不動産融資を行なう金融機関は家賃も返済と認識します。そのため、家賃支払いは低ければ低いほど有利です。住宅手当をもらっていたり社宅に住んでいるサラリーマンは、年収が低くても融資が通りやすい傾向なのです。
実家で暮らしている
先程も解説しましたが、家賃支払いが低いサラリーマンは不動産投資融資が通りやすいです。
その中でも最適なのが「実家暮らし」です。家賃負担がないサラリーマンは不動産投資融資に向いています。その上で「親名義の家に住んでいる」サラリーマンは大きなアドバンテージを持っています。
こうしたサラリーマンは、固定家賃が必要ないと認識される場合もあり、金融機関からしたら融資しやすい人と判断されているのです。反対に言えば、年収が低いサラリーマンでも一次的に実家に戻るなど毎月の家賃の支払いを抑える。こうすることで不動産投資融資を通りやすくなるのです。
一時的に年収を増やす
一時的に年収を増やすことも、不動産投資融資が通りやすくんる傾向です。
年収を増やす方法の中に「残業を増やす」方法もあります。残業時間を増やして残業代を増やすのは一次的です。
残業を増やすことで年収が上がるのです。勤めている会社の状況にもよりますが、残業して年収を上げて年収を申告。その後で申し込むと不動産投資融資を受けやすくなるかもしれません。
しかし、毎年年収が安定していない場合は平均値で判断されてしまいます。そうした面もあり、年収が低い年があればその年を加えた平均値で年収が判断されるので注意が必要です。
属性とは
不動産投資に限らず、融資を申し込む時には「属性」を確認されます。
属性とは、融資を申し込んだ人の社会的や経済的状況で「信用尺度」と同じ認識です。融資を申し込んだ金融機関は、属性を基準にして融資可否と融資条件を判断しているのです。
ここでは、属性の種類や属性を上げるポイントを解説します。
勤務先・勤続年数・年収がチェックされる
勤務先については、正社員など安定雇用であることは最低限ですが、職種によって評価が異なるのが特徴です。勤務先で高評価を受けるのは、士業や医師、公務員などです。
勤続年数については、長い上で転職歴が少ないと高い評価が受けられます。近年増えてきた外資系企業勤務では評価が低くなるケースもあります。
年収については、公務員がもっとも評価が高いのです。公務員に次ぐ高い評価を受けるのが上場企業勤務や非上場の大手企業、中小企業や自営業者の順です。これ以外でも、資本金や従業員数、創業年数などで勤務している企業規模が判断されています。
ちなみに、開業医は自営業に含まれるので年収で評価が決まるのです。さらに中小企業の経営者は、年収が多くても上場企業のサラリーマンより低い評価を受けることもあります。
持ち家か賃貸
持ち家や賃貸かも、融資に関連した項目です。
「住宅ローン組んでいるから融資は難しいかも」と考えているサラリーマンもいるかもしれません。しかし、住宅ローンを抱えていても問題ない金融機関もあります。
一つの判断基準として、持ち家であることが生活基盤の安定と評価されるケースもあります。そのため、不動産投資融資を申し込む前に、金利を削減させたり諸条件を見直すなどをおすすめします。
お金に換えられる資産が多いと有利
土地や住宅、金や株など現金化できる資産が多いのも、不動産投資融資の上では有利です。
資産を担保にして不動産投資融資を組むわけではないですが、返済が厳しくなった場合に現金化できる資産があると、自然と属性評価が上がるのです。
年収や自己資金が低い時の対策
ここでは、年収や自己資金が低い時の対策を解説します。
結論から言えば、年収や自己資金が低くても不動産投資融資は受けられます。
不動産会社に相談
不動産会社には親しくしている金融機関を持っています。
具体的には「○○様のご紹介なら…」と融資が若干通りやすくなる可能性もあります。短期間で融資されなくてもさまざまなアドバイスを受ける。このことで将来的に不動産投資融資を受けられる可能性がでてきます。
ちなみに、不動産投資融資を積極的に行なっている金融機関などの情報が貰えることもあります。そのため、日頃から不動産会社とコミュニケーションを築いておくことは重要なポイントなのです。
日本政策金融公庫を利用
日本政策金融公庫とは、政府が100%出資する金融機関。
民間金融機関より融資が受けやすいと言われているのも特徴です。日本政策金融公庫は民間金融機関と違って「地域経済の活性化」「経営や金融安定化」などが目的で事業を行なっています。
そのため、民間金融機関なら融資が厳しい案件でも相談を受け付けてもらえる可能性もあります。固定低金利で融資を受けられるのもメリットです。
しかし、民間金融機関と違い利益は重視代わりに、確実に返済できる証明を提示しないと融資が受けられません。政府系金融機関なので税金や公共料金に未払いが見られないことも重要視されています。
まとめ
今回は、不動産投資融資に通りやすい人の特徴や属性、年収や自己資金が低い時の対策などを解説しました。
職業や年収で融資の可否が判断されていますが、ご自身の状況を踏まえて適切に行動すると不動産投資融資が受けられる可能性が高まります。今回の記事を参考にして不動産投資融資を検討してみてはいかがでしょうか？
