不動産売却費用を解説!手数料や税金など安く抑えるには?
目次
一戸建てやマンションなど不動産の売却には、通常、費用がかかります。
大きく分けると
- 手数料
- 税金
になりますが、具体的にどのような項目が費用として必要かをまとめました。
また、少しでも費用を抑えて売却を有利に進める方法についても情報提供します。
不動産売却は買主との間で交わされた売買契約に記した金額が、まるごと手に入るわけではありません。
売却のための諸費用(譲渡費用)を抑えることで、利益幅が大きくなります。
不動産だけではなく、何事も取引には費用の負担が生じますが、ムダに支出することのないようにしましょう。
不動産売却にかかる費用一覧
不動産の売却で発生する費用を一覧表にしました。
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費用項目 |
支払先 |
費用の目安または相場 |
|
仲介手数料 |
不動産業者 |
200万円以下 売買代金×5% 200万円超400万円以下 売買代金×4%+2万円 400万円超 売買代金×3%+6万円 ※別途消費税10% |
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印紙税 |
税務署 |
契約金額により異なる(別途解説) |
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譲渡所得 |
国・自治体 |
所得額や所有期間により異なる(別途解説) |
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抵当権抹消費用 |
司法書士 |
13,000円～18,000円(※1) |
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住宅ローン一括返済手数料 |
金融機関 |
11,000円～33,000円(税込) 保証料返戻手続きの手数料11,000円 ※2 |
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その他 |
各業者 |
家財道具処分 10万円～ 地積測量(官民査定なし) 30万円～ ハウスクリーニング 1万円～ リフォーム トイレ5万円～ 引っ越し 10万円～ 家屋解体 木造坪単価 3万円～ |
出典
※1日本司法書士会連合会による報酬アンケート結果(2018年1月)
※2りそな銀行
仲介手数料、印紙税、譲渡所得については後ほど詳しく解説します。
住宅ローンが残っているとき
住宅ローンが残っている物件を売却する際は、
- 住宅ローンの残債を一括で返済する
- 登記された抵当権を抹消する
この2点が必要になります。
住宅ローンの一括返済手数料は金融機関ごとに設定されています。
ローン残高や金利タイプ(固定金利と変動金利)で、手数料が変わるため、各金融機関に問い合わせたり、公式サイトでチェックしたりするようにしてください。
抵当権の抹消は、不動産会社が紹介する司法書士に依頼するのが通例ですが、この限りではありません。
司法書士の費用は、
- 司法書士への報酬
- 登記登録免許税
が内訳となります。
登録免許税は登記手続きの際に納める国税で、税額計算の計算方法は、
建物と土地の数×1,000円
で税額が確定します。
その他の費用
その他の費用として、
- 家財道具処分 10万円～
- 地積測量(官民査定なし) 30万円～
- ハウスクリーニング 1万円～
- リフォーム トイレ5万円～
- 引っ越し 10万円～
- 家屋解体 木造坪単価 3万円～
などを挙げましたが、金額はあくまで目安です。
家財道具の処分は業者に依頼せずとも可能ではありますが、大きな家具などの処分の手間暇を考慮すると、業者に依頼する方がコスパは良いです。
地積測量に関しては地積測量図がない場合、実測取引や公募取引かを決めておかねばなりません。
仮に、地積測量図を作成して売買するならば、土地家屋調査士に依頼します。
公的効力のある書類のため費用は高めです。
官有地と民有地の境界を確定する官民査定となる場合は、もう少し費用の相場が上がります。
ハウスクリーニングとリフォームについては、売り物件の価値を高めたり、買主からの値引き交渉を防ぐ効果があります。
中古物件は内装や設備の老朽化が目立つこともあるため、値引きの理由にされやすいのです。
新品に近い状態ならば、希望の売却価格で売れる可能性があるため、検討してみると良いでしょう。
引っ越し費用は必ず相見積もりを取るようにしてください。
解体は古家付きの土地を売るケースで発生しやすい費用です。
建物が古すぎる、耐震性など性能に問題があるなどの場合は、更地にして売却した方が良いこともあります。
どちらか迷っている場合は、不動産業者に相談すると良いです。
当社でも対応いたします。
不動産売却にかかる仲介手数料
不動産売却に関わらず、個人間の不動産取引は非常に難しいのが現状です。
不動産業者を仲介することで安全に適正に不動産の取引が可能になるため、仲介手数料は「余計な費用」「ムダな出費」にはなりません。
しかし最近では「仲介手数料割引」「仲介手数料最大無料」を押し出している不動産業者も目立ちます。
売買での利益を追求するスタンスの不動産業者に多い傾向です。
仲介手数料の割引や無料というのは魅力的かもしれませんが、目先の費用の削減に走り過ぎて、売却を任せられるのかという信頼性を見誤ることだけは避けましょう。
仲介手数料は誰が負担する?
仲介手数料は売主と買主、どちらが負担するのか、実はよくわかっていない人も多いと思います。
ケース別に仲介手数料の流れを説明します。
【ケース1】
売主A → B不動産に売却のため買主探しを依頼
買主X → Y不動産に物件探しを依頼
↓
売主Aと買主Xが合意して売買契約成立
売主AはB不動産に仲介手数料を支払う
買主XはY不動産に仲介手数料を支払う
【ケース2】
売主A → B不動産に売却のため買主探しを依頼
B不動産 → 買主Xから購入相談を受ける
↓
売主Aと買主Xが合意して売買契約成立
売主Aと買主XはB不動産に仲介手数料を支払う
つまり売主側も買主側も取引が成立すれば仲介手数料が発生するということです。
ただ不動産業者側にとっては、一方から頂くか、両方から頂くかの違いがあります。
仲介手数料の計算例
実際に仲介手数料が、どれほどの金額となるのか、シミュレーションをしてみます。
売却価格3,000万円の物件とすると、その仲介手数料は、
3,000万円×3%+6万円=96万円
消費税10%を含むため105万6,000円
となります。
不動産売却にかかる税金
不動産売却で発生する税金は、
- 契約書に貼付して納税する印紙税
- 確定申告による所得税及び復興特別所得税と住民税
となります。
なお、確定申告による所得税及び復興特別所得税と住民税については、不動産売却によって利益が出た場合に納税が必要となります。
印紙税
印紙税の税率は以下のとおりです。
出典：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁
軽減税率が適用される対象は、
- 記載金額が10万円を超える
- 平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成
という条件をクリアした不動産譲渡に関する契約書です。
譲渡所得
不動産売却で利益が出た場合、確定申告により所得税及び復興特別所得税と住民税を支払うことになります。
譲渡所得の計算は、
収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額
によって求められ、税額計算の基となります。
上記の計算で求められた譲渡所得は、5年以下の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得となります。
それぞれの税率はコチラです。
|
項目 |
所得税 |
住民税 |
復興特別所得税 |
合計 |
|
短期譲渡所得 |
30% |
9% |
0.63% |
39.63% |
|
長期譲渡所得 |
15% |
5% |
0.315% |
20.315% |
税金が気になるのなら5年以上を経ての売却が最適です。
特別控除額については、いくつか種類があります。
- 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
- マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
- 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
- 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
- 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
- 低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例
個人での不動産売却では、「マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」が受けやすい印象ですが、特例を受けるための適用要件については必ずチェックしておいてください。
出典：譲渡所得｜国税庁
不動産売却費用の節約方法
不動産売却の費用はできることなら安く抑えたいものです。
そのためには自分で代行できるなら自分でやる、という姿勢も大事ですが、現実は難しい状況です。
そのため、
- 譲渡所得における3,000万円の特別控除の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
この2点の恩恵は受けて、税金の節約に集中したいところです。
3,000万円の特別控除の特例
3,000万円の特別控除は前章で簡単に触れましたが、適用要件をクリアすることで、課税される所得から最大で3,000万円を控除することができます。
課税所得が4,000万円の場合、控除が適用されると1,000万円になりますから、大きな節税が実現可能です。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
さらにマイホームを売ったときの軽減税率の特例では、所有期間10年を超えるなど適用要件をクリアすることで、さらに低い税率になります。
5年以上の長期譲渡所得との比較表です。
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項目 |
所得税 |
住民税 |
復興特別所得税 |
合計 |
|
長期譲渡所得(5年以上) |
15% |
5% |
0.315% |
20.315% |
|
軽減税率対象(10年以上) 6,000万円以下の部分 |
10% |
4% |
0.21% |
14.21% |
軽減税率の対象で課税所得が6,000万円超の部分は、長期譲渡所得(5年以上)と同じ税率になります。
