住宅購入は50歳からでも住宅ローンは組める?遅咲きマイホーム
目次
「家を建てるようになったら一人前・・・。」
昭和の若手サラリーマンは、上司から、そう言われながら仕事に励んだそうです。
20代で結婚して子どもを授かり、30代で家を建てることが優秀なサラリーマンとしてのステータスだった時代。
バブルを経験した人は、ひょっとすると心当たりがあるのではないでしょうか。
当時は当たり前の励ましや奮起を促す言葉だったとしても、今の時代は、全く受け入れられないでしょう。
パワハラと受け止められても仕方がありません。
令和元年の新設住宅着工戸数は全体で905,123戸であり、3年連続の減少となっています。
しかし分譲住宅は267,696戸で5年連続増加しています。
(内訳：マンション117,803戸、一戸建て147,522戸)
人気の住宅地は、今の時代でも買い手がすぐに付き、マイホームへのあこがれは健在と言えます。
では、住宅購入は何歳まで可能なのでしょうか。
昔ながらの30代で購入を実践しなければ、何か問題があるのでしょうか。
今回のテーマは、40代または50代で住宅購入を検討している方に向けて、主に住宅ローンの情報をお伝えします。
※出典：建築着工統計調査報告（令和元年計分） – 国土交通省
住宅ローンの基礎知識やしくみ
まずは住宅ローンの基礎知識やしくみについて説明します。
住宅ローンとは、住宅購入希望者に対して銀行が購入資金を貸し出し、金利分を収益とする金融商品です。
数百万円から数千万円を一般のお客さんに貸し出すわけですから、
- 返済能力はあるか
- 定職に就いているか
- 収入は安定しているか
など、融資に問題ないか審査を経て貸し出しが決定されます。
銀行は、ローンの申込者が購入した住宅や土地を担保 (抵当権の設定)とし、団信(団体信用生命保険)の加入を義務付け、万一、ローンの返済が不能になった場合に備えます。
一方、ローンの契約者が亡くなった場合は、団信によってローンの残債が清算されるため、自宅を必ずしも手放す必要はありません。
借りる際の金利や審査基準は銀行によって違います。
そのため住宅ローン選びは、よく比較検討することが求められます。
住宅ローンの代表格フラット35とは
住宅ローンと言えば「フラット35」をイメージする人は多いのではないでしょうか。
「フラっと立ち寄って借りられる気軽な住宅ローン」
ということではなく、最長35年の全期間固定金利、つまり金利は上下することなくフラット(一定)な住宅ローンです。
フラット35のメリットは、
- 全期間固定金利
- 保証人不要
- 保証料不要
- 繰り上げ返済手数料不要
という点が挙げられます。
フラット35は、さまざまな金融機関が取り扱いをしています。
なおフラット35は、申込時の年齢が満70歳未満なら申し込みが可能です。
事前に資料が欲しい場合は、公式サイトからどうぞ。
住宅ローン：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】
固定金利と変動金利
住宅ローンを選ぶ際に重要なのが金利です。
金利は低い方が良いですが、悩ましいのは固定金利にするか変動金利にするかという点。
どちらが有利か不利かは誰にも予測できないため、判断は難しいところです。
前述のフラット35は固定金利ですが、借入金利は取り扱い金融機関によって異なりますので、近隣の金融機関で比較検討してみましょう。
一方、変動金利は、
- 固定金利より金利は低め
- 金利の上昇リスクが付きまとう
という特徴があります。
どの金利タイプを選ぶべきか
住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査(2020年5月調査)によると、
- 変動型・・60.2%
- 固定期間選択型・・26.6%
- 全期間固定型・・13.2%
となっており、変動金利で住宅ローンを組む方が圧倒的に多いことがわかります。
フラット35以外の住宅ローン利用者の72.6%が「金利が低い」ことを理由に住宅ローンを選んでいます。
固定金利と変動金利で迷う場合は、
- 資金に余裕があり借入期間が短く借入金額も少ないなら変動金利はメリットあり
- 資金に余裕がなく借入期間も長く借入金額が多いなら変動金利はリスクあり
という見方もあります。
家族や金融機関あるいは不動産業者とよく相談して決定しましょう。
年齢は審査に関係するのか
住宅ローンの審査は各金融機関が独自に行っていますが、その内容は公開されていません。
審査には「事前審査」と「本審査」があり、
- 購入予定の物件担保価格
- 借り入れ予定額・期間・金利
- 年収
- 職業
- 年齢
- 就業先の概要
- 就業先の勤務形態
- 勤続年数
- 健康状態
- その他信用情報
などが審査項目として推測されます。
年齢が審査項目として入る理由は、住宅ローン完済時の年齢上限を80歳としている金融機関が多くあることが関係してきます。
45歳以上は住宅ローンNG説
前述のフラット35は最長35年のローンを組むことが可能です。
しかも申込時の年齢が満70歳までなら申し込みはできますが、あくまでも申し込みができるだけで審査が通るという意味ではありません。
80歳を限度に完済しなければならない場合、住宅ローン利用は遅くとも44歳までということから、45歳以上住宅ローンNG説が生まれます。
では実際に45歳以上はマイホームを断念しなければならないのでしょうか。
50代では遅すぎるのでしょうか。
次の章で40代50代のマイホーム購入の可能性について考えてみます。
40代50代のマイホーム購入作戦
「夢をかなえることに遅すぎるということはない・・・。」
このような格言は心にしみます。
一度はあきらめかけたマイホーム購入を、40代50代で決心した場合でも、果たして遅すぎることはないのでしょうか。
銀行からすると完済年齢が気になるところでしょう。
45歳以上となるとサラリーマンの場合は定年退職まで15年または20年です。
それ以降は収入が途絶えるため、30年あるいは35年の返済期間を設定することは、かなり厳しいと言わざるを得ません。
そのためマイホーム購入を実現するための作戦を立てる必要があります。
返済期間を短くする
サラリーマンの場合、定年退職後は収入が途絶えます。
これを銀行側はリスクと捉えると考えると、退職金の一部を住宅ローンの返済にあてることを前提に、なるべく返済期間を短く設定するように綿密にシミュレーションする必要があります。
返済期間を短くすると利息の支払いも少なくて済みます。
繰り上げ返済を考える
住宅ローン控除との兼ね合いもありますが、繰り上げ返済をすることで、返済期間を短くするか、毎月の返済額を減らすようにしたいところです。
リバースモーゲージの検討
リバースモーゲージとは55歳から利用できる融資のひとつです。
自宅を担保に貸し付けを行い、契約者が亡くなると自宅を処分して返済にあてるしくみです。
つまり住宅ローンから定年退職を境にリバースモーゲージに借り換えるというものです。
なお契約者が亡くなった後に、配偶者がリバースモーゲージの契約を引き継げば自宅に住み続けられるため、検討の余地はあるかと思います。
リバースモーゲージの詳細については各銀行の公式サイトまたは当社へご相談ください。
リレーローン(親子ローン)の検討
【リレーローン】
親から子へ返済が引き継がれる住宅ローンです。
返済開始の時点では親が返済を行い、ある時点で子が返済を引き継ぐイメージになります。
ただし、親が亡くなってもローンは残り、相続のトラブルのリスクもあります。
子自身のマイホームの住宅ローンが難しいことにも要注意です。
【親子ローン(親子ペアローン)】
親子が共同で返済していく住宅ローンです。
審査の際は親子の収入の合計などが加味されます。
そのため融資枠が拡大する可能性がありますが、親子どちらか、あるいは両方の収入が不安定になった場合は返済が厳しくなるリスクがあります。
この手のローンを組む場合は、親子間だけでなく兄弟または親戚にも理解が得られている方が良いのかもしれません。
親からの資金援助
どの世代でも親からの住宅資金援助は心強いもの。
親の資産次第では、援助の協力を申し出てもよろしいかと思います。
住宅購入適齢期を考える
鉄は熱いうちに打てではありませんが、住宅ローンは若いうちに、という意見は多いと思います。
しかし、どの年齢層でもリスクを負うことに変わりはありません。
なぜならば、自己資金の何倍もの借金を背負うことになるからです。
若いから大丈夫、40代50代では荷が重すぎる、というのは正しくありません。
重要なのは、
- 自己資金
- 返済能力(期間と毎月の返済額)
- 購入物件の価格と価値
- 経済状況
などを把握して、無理なく購入と返済を実行するプランニングにあります。
年代別に住宅ローンの利用法がある
3,000万円の物件を30代と50代の人が購入する場合でも、全く同じプランにはなりません。
30代・・自己資金のゼロの35年フルローン
50代・・自己資金1000万円の20年ローン
上記のような状況だけでは、どちらが正しいプランなのか判断できません。
しかし、どちらも最適なプランである可能性もあります。
つまり、一概に年齢だけでマイホームの購入の可否は決めつけられないということです。
まとめ
住宅購入は50歳からでも住宅ローンは組めるのか、マイホーム購入の可能性はあるのかについてお伝えしました。
年齢だけを基準に、住宅ローンの審査は行われるわけではないため、50歳からでもマイホームの購入は可能性ゼロではありません。
潤沢な自己資金と安定した返済能力、物件価格も割安で借入額も多くなければ、融資のハードルも下がるでしょう。
ただし、自己資金に乏しく、しかも高級住宅で借入額も多いとなれば、審査段階で疑問符が付く可能性はあります。
つまり年齢を問わず、無理のないプランで購入できるかどうかがポイントです。
もし、50歳を機にマイホームの購入を検討する場合は、いつでもご相談ください。
