大分県での住み替えは「買い替え特例」「住宅ローン控除」を使って賢い節税!!
目次
大分県で購入した住宅を売却して新しい住宅を購入し、住居を変える『住み替え』。
住宅を売却して売却益が発生した場合は、利益に対して税金がかかります。
その時に基準をクリアしておくと、さまざまな税制上の特例や控除などが活用できる場合も。
これらの制度を上手に活用すると買い替え時の支出も少なくできます。
そこで今回は、住み替え時に活用できる特例や控除制度を詳しく解説します。
所有期間によって譲渡所得の課税率は異なる
不動産は所有期間によって譲渡所得の課税率が異なります。
不動産売却時に発生する譲渡所得には、以下の2種類があります。
長期譲渡所得
長期譲渡所得は所有期間が5年を超える住宅が該当します。
長期譲渡所得に該当する住宅は、「譲渡年の1月1日時点での所有期間が5年を超える土地や建物」です。
ちなみに、不動産の所有期間は譲渡年の1月1日の時点で判定されます。
長期譲渡所得の税率を以下にまとめました。
- 所得税:15.315%
- 住民税:5%
合計:20.315%
短期譲渡所得
短期譲渡所得は5年以下の住宅が該当します。
例としては2016年5月に購入した一戸建てを2021年10月に売却した場合は、実際には5年を超えています。
ただ、売却した2021年1月1日時点では5年を超えていないので短期譲渡所得に該当します。
短期譲渡所得の税率を以下にまとめました。
- 所得税:30.63%
- 住民税:9%
合計:39.63%
住み替えで使える特例
住宅の住み替え時は、以下の特例が活用できます。
- 3,000万円の特別控除の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
- 買い替え特例
これらの特例を活用するには一定の要件をクリアする必要があります。
詳しい要件については、以下で解説しています。
3,000万円の特別控除特例
3,000万円の特別控除の特例は、「居住用財産(マイホーム)」を売却した時に一定の要件を満たすと譲渡所得から控除される特例
※所有期間は関係ない。
控除所得が3,000万円以上ならば3,000万円が控除されて、3,000万円以下ならば全額が控除されます。
マイホーム売却時の軽減税率特例
マイホーム売却時の軽減税率特例は、所有期間が10年を超える物件の売却時に住民税や所得税の課税率が軽減される特例を指しています。
先程解説した「3,000万円特別控除の特例」と併用できるので、要件に該当する場合は大きなメリットです。
買い替え特例
買い替え特例（居住用財産の買換えの特例）は、所有期間が10年超の物件を売却して、新たに建物50平米以上かつ土地500平米以下の住居を購入するなど、一定の要件に該当する場合に適用される特例。
買い替え特例を受けることで、物件の売却価格と新しい物件購入価格を差し引きして、同額部分に対する課税の持ち越し（繰り延べ）できます。
ここでの注意点は、買い替え特例制度は譲渡所得にかかる税金が減免されず、繰り延べられるということ。
新たに購入した家を改めて売却した時に課税が生じます。
併せて、「3,000万円の特別控除の特例」と併用できないので、どちらの制度がメリットが多いのかを検討した上で選びましょう。
住宅ローン控除
住宅ローン控除は個人が住宅ローンを活用してマイホームを取得したりリフォームする時に、一定の要件を満たすと所得税から控除が受けられる制度です。
住宅ローン控除は買い替えた後の新居でも活用できますが、築年数によって控除を受けられない場合があるので注意が必要です。
鉄筋コンクリート造などでは築25年以内・木造では築20年以内と定められています。
まとめ
今回は大分で住み替える時に活用したいさまざまな特例制度を解説しました。
購入と同じくらい大きなお金が動く住み替え。
金額に応じて適用される特例を上手に活用して、大分で後悔しない住み替えを実現してください。
