マンションを上手に買い替える4つの方法
目次
結婚や出産、転勤などライフスタイルの変化があると、住んでいたマンションが手狭になったり、逆に部屋を持て余すようになったりしがちです。
ライフイベントがキッカケで、マンションの買い替えを検討する人も多いと思います。
しかし、マンションほど大きな買い物となると、家電のように気軽に買い替えたりできません。
「今のタイミングで買い替えるのは正しいのか？」「売買はどちらを優先すればいいのか？」など、疑問や不安は尽きないですよね。
今回は、マンションの買い替えの基礎知識や上手に買い替える4つの方法を解説します。
スムーズで確実な買い替えを実現するために、最後まで目を通してみてください。
マンションを買い替え前に知っておきたい2つのこと
「買い替えをするべきなのか？」など最初の判断で失敗しないよう、1つずつ解説します。
マンションを買い替えるタイミング
マンションの買い替えのタイミングは、「購入してから〇年がオススメ」など明確な正解はありません。
買い替えの検討に良い時期の目安としては、ライフスタイルに変化が生じたタイミングが挙げられます。
結婚や出産などライフスタイルに変化が生じると、それまでの立地条件や間取りに不満が出る場合があります。
「世帯人数が増えるから広い部屋に住み替えたい」「世帯人数が減るからもう少し狭くて便利な部屋に住み替えたい」など、「ライフスタイルに伴う住まいへの要求の変化」は、マンションを買い替えるタイミングなのです。
ちなみに、マンションは増築などで面積の変更を伴う改修は不可です。
「もう少し広く」「もう少し狭く」などの希望があるなら、買い替えを視野に入れましょう。
他にも、「子どもの養育費に投資したいので、現在のローンの支払いをもう少し抑えたい」など、金銭的な理由でマンションの買い替えを検討することもあると思います。
その場合は、マンションの資産価値が下がらないうちに売却して、生活に余裕ができるマンションに買い替えることも解決策です。
世帯人数や金銭的な変動などの「ライフスタイルの変化」は、購入から2～3年程度でも買い替えを検討するべきタイミングなのです。
ローンが残っていても買い替えはできる
結論からいうと「ローンが残っていてもマンションの買い替えは可能」です。
マンションを買い替える方の多くは、ローンが残った状態で買い替えをしています。
ローンを完済してから買い替える方のほうが珍しく、「マンションを売却したお金でローン残債を一括返済」「抵当権を外して次のマンションを買う」という流れで買い替えを行なっているのです。
万が一、売却したお金でローンを完済できない場合でも「買替え(住み替え)ローン」が使えたら住み替えできるのです。
買い替えローンとは「現在のローン残債と新居購入のローンを一本化できる住宅ローン」を指しています。
ローン残債が500万円ある状態で3,000万円の新居を購入した場合では、3,500万円のローンを新しく組めることになります。
3,500万円のローンが組めれば新居を購入した上で、ローン残債の500万円も一括返済できるので抵当権も外れます。
しかし、買い替えローンは借りる前に「本当に返済できるのか？」検討する必要もあります。
きちんと資金計画が立てられるならば、ローンを完済しきれない場合でも買い替えを実現させる有益な手段です。
「ローンが残っているから」だけで買い替えを諦める必要はありません。
マンションの買い替えで失敗しない4つのポイント
ここでは、マンションの買い替えで失敗しないために気を付けるべき4つのポイントを解説します。
売却編①:近隣相場を事前に調べておく
最初にすべきことは「近隣相場を調べておくこと」です。
マンションを売却する際は、不動産会社から売却査定を受けると思います。
しかし、その前に自分で相場を調べておきましょう。
近隣の売却相場は、国土交通省の「土地総合情報システム」などのサービスで調べられます。
大まかな資産価値を把握しておくと悪質業者に騙されることなく、適切に価格設定できます。
また、同じマンションの一室が売却されている場合は、その価格を売却価格決定の指標に設定できます。
2,000万円でずっと売却されていない部屋がある場合、売却価格はそれより低い価格設定にする必要があります。
加えて、成約価格は設定価格より低い可能性も。
1,900万円と売却価格を設定しても、実際は価格交渉で「1,800万円程度で合意する」ことも視野に入れておかなければなりません。
同じマンションで売却されている部屋がない場合でも、地域やスペックなどが同程度のマンションならば価格設定の参考にできます。
売却編②:内覧対応に気を付ける
「内覧対応に気を付けること」もポイントです。
新築のモデルルームなら生活感の少ない綺麗な部屋を見せられます。
しかし、まだ居住している中古マンション販売では、どうしても生活感が見えて内覧で買い手に良くない印象を与えてしまいがちです。
内覧前には「水回りを徹底的に掃除しておく」「生活必需品を隠してインテリアに凝る」「陽当たりのよい時間を指定して内覧してもらう」などの工夫を行ないます。
場合によっては、ハウスクリーニングの利用も検討しても良いと思います。
マンションの売却は「人と人とのコミュニケーション」だと理解し、入念な下調べと丁寧な対応を心掛けておきましょう。
購入編①:管理状況をチェックしておく
新しいマンションを購入するときは「管理状況がどうなっているか」も確認しておきましょう。
マンションの寿命は管理状況によって左右されます。
「ゴミ捨て場や掲示板・ポストなどの共同スペースが手入れされているか」「毎月の修繕積立が計画的に実施されているか」「規約が細かすぎないか」など、管理組合が正常に機能しているかどうかを判断しましょう。
ゴミやチラシが散乱しているなら、マナーの悪い人がいる上に管理人はきちんと仕事をしていない可能性もあります。
規約が細かすぎる場合は、過去に何らかの問題が発生した可能性もあります。
「ペット飼育可能だがマンションの敷地内では飼い主が抱きかかえて運搬する」などの規約は、「敷地内で住人の飼い犬が隣人を噛んで怪我をさせて問題になった」といった過去の事例を踏まえて設けられた可能性も。
「過去に問題がなかったか」「その問題は解決されているのか」「細かい規約が生活においてストレスにならないか」など、マンション購入後の生活をシミュレーションしておきましょう。
購入編②:理想の暮らしを実現する間取りか
間取りは快適な暮らしを実現するための重要な要素です。
家族構成やライフスタイルに合った専有面積や部屋数であるかを確認しましょう。
「家族がリビングで談笑する時間を大切にしたい」と考える場合はリビング面積が重要です。
キッチンとダイニングが同じ空間にある間取りもありますし、リビングから各部屋への導線も重要なポイントとなります。
中古マンションは購入後にリノベーションが可能です。
「自分だけの好きな住まい空間を実現したい」人にとって、中古マンションは魅力的です。
自分の求める間取りが可能な面積があるのかしっかり確認しましょう。
将来的にバリアフリーの間取りに作り直す可能性もあるかもしれません。
年齢を重ねるごとに、ライフスタイルや生活求める利便性は変化します。
数十年先を見据えたうえで間取りを確認することをおすすめします。
まとめ
今回は、マンションの買い替えの基礎知識や上手に買い替える4つの方法を解説しました。
マンション買い替えには、しっかりした事前準備が欠かせません。
この記事を参考にして、上手なマンション買い替えを実現してください。
