不動産売却で損しないために知っておきたい注意点5つ

目次

• ポイント1 不動産売却査定の高さだけで決めない
• ポイント2 売却時期と売り出し価格は明確に
• ポイント3 内見での印象を良くしておく
• ポイント4 媒介契約の種類を知る
• ポイント5 物件の宣伝活動方法を知る
• まとめ

 

いざ不動産を売却するとなると、何かと不安が頭をよぎってしまいますよね。
マイホームの購入を検討している最中のドキドキ感とは違った緊張感なのだと思います。

その緊張感の原因は、

• 失敗したくない
• 安く売りたくない
• 騙されたくない
• 損したくない
• 売れなかったら困る

というマイナスな思考ではないでしょうか。

この思考は誰にでもあります。
なぜならば不動産は日常のショッピングと違い、一生に何度も購入や売却取引することは不動産投資家以外では体験しないからです。

そこで今回は、初めての不動産売却における不安を取り除き、かつ損しないために知っておきたい5つのポイントについて解説したいと思います。

ポイント1 不動産売却査定の高さだけで決めない

不動産を売却するにあたっては、やはり高く売れることを願うと思います。

• 相場を知りたい
• 想定した売却金額と実態の差を知りたい
• 高く売ってくれる不動産業者を見つけたい

などの理由により、不動産売却の一括査定サービスを利用して、比較検討することは、もはや当たり前のようになっています。

特定の不動産業者に絞って売却の相談を持ち掛けても構わないのですが、不運にも足を運んだ不動産業者の評判があまり良くないとしたならば、満足な取引にはほど遠い結果となる可能性が高くなります。

つまり売主が不動産に関して無知であることにいいことに、安く買い叩いてくるとも限らないわけです。

不動産売却の一括査定で最高値を付けた不動産業者に任せたら、後日、売れないから値段を下げてくる悪質なやり方も無くなってはいません。

あくまでも一括査定の結果は参考に留めておき、やはり膝を突き合わせての相談を重ねて、最終的に一社に絞っていくことが重要です。

高すぎる査定を出した業者には要注意

あまりにも相場とかけ離れた査定金額を提出してくる不動産業者には要注意です。

もしかすると集客目的の「惹きつけるための価格」を提示している可能性を否定できないからです。

査定金額も大事な要素ではありますが、どのような不動産業者に売却の仲介をして欲しいか、ということを中心に判断する方が、結果として損しない売却に繋がります。

早く売りたい、高く売りたい、損したくないという気持ちが先走ると冷静になれなくなるので、一括査定は信頼できる不動産会社を選ぶきっかけになれば良いかな、というぐらいに考えておきましょう。

ポイント2 売却時期と売り出し価格は明確に

いつまでに、どの程度の価格で売却したいか、明確な目標や計画は持っておいた方が良いです。

自動車の購入や売却でも、ある程度は契約のタイミング、納車の予定、価格相場と希望金額の開きを埋める方法など、具体的な目標や計画をまとめたプランニングを携えて自動車ディーラーへ向かうと思います。

紙に書かなくても、頭の中でアレコレ考えるはずです。
それと同様に、不動産売却においても、プランニングは欠かさないようにしたいところです。

一般的に、不動産の売却活動は3ヵ月前後ほど必要になります。
さらに契約が成立したとしても引き渡しに1ヵ月ほどかかります。

居住中の場合は、引っ越し先の都合や新居の契約に躓いたりすると、さらに数ヵ月を要する事態にもなりかねません。

不動産取引の通常の流れと予期せぬ事情などを含めて、売却時期、売却価格などを考慮することが求められます。
良い不動産業者は、不動産売却のプランニングの相談に乗ってくれます。

売り急ぎと売れ残りは避けたい

プランニングが甘いと売り急いでしまうことになり、結果的に安く売却してしまったと後悔する状況になったりします。
また売り出し価格を強気に出してしまうと、売れ残ってしまうこともあります。

条件が良いから、すぐにでも売れるだろうと余裕を持ちすぎて売るタイミングを逃してしまえば、安値で売却するしかないということにもなりかねません。

相場やニーズを無視した自分勝手な不動産売却の感覚ばかりを追っていると、売れるものも売れなくなります。

相場感や市況に応じた適正価格で売却するためには、情報提供や提案をしてくれる不動産業者にも大きく影響します。

ポイント3 内見での印象を良くしておく

売却には内見が付き物です。
売り出している物件に興味を持ったお客さんには、やはり「良い物件」であることをアピールする必要があります。

特に居住中の場合、「良い物件」であることをアピールするのは、どうしても生活感が出てしまうので難しいところではありますが、

• 整理整頓はしっかり
• 庭の手入れはこまめに
• 玄関先の香りはさわやかに
• 全体的に小綺麗に
• 付加価値を付ける

ことで、内見の印象を良くする努力は怠らないようにしましょう。

ポイントは玄関です。
玄関先の雰囲気ひとつで第一印象が決まると言っても過言ではありません。

雰囲気とは、明るさ、視界に入ってくるインテリア、それからニオイと思ってもらえると良いです。

視界に入ってくるインテリアとニオイに敏感な人は、玄関に入った瞬間に物件の良し悪しを判断してしまうこともあるため、気を遣う必要があります。
よそ様のおうちにお邪魔したときの印象を思い出せば、対応策は見えてくるのではないでしょうか。

既に退去して空室の物件ならば、売却に向けて購入して欲しい買主をイメージして戦略的に、リフォーム、ハウスクリーニング、リノベーションなどで付加価値を付ける方法があります。

費用対効果の検討を十分にして、不動産業者と売り方を相談して進めると良いでしょう。

水廻りは清潔感が重要

内見で必ず見られるのか水廻りです。
キッチンはもちろん、トイレやバスも見られても良いように、定期的にハウスクリーニングを依頼して、常に清潔感を保つようにしておきたいところです。

ごちゃごちゃしたキッチンは、イメージダウンの要因になりやすいので、収納も意識するようにしましょう。

ポイント4 媒介契約の種類を知る

不動産会社とは売却のために媒介契約を結びます。

この媒介契約には3種類があり、その違いを知らずに適当な契約をしてしまうと、売れるものも適正に売ることが難しくなります。

媒介契約の種類ごとの特徴を把握しておけば、売却したい物件に適する媒介契約が見えてくるでしょう。

一般媒介契約

複数の不動産会社と媒介契約が可能で、自分で買主探しをして直接取引もしたい場合は、一般媒介契約を選択します。

契約期間は3ヵ月以内が一般的ですが、法令上の定めはありません。

売却活動の報告義務や不動産のデータベースである「レインズ」への登録義務もないため、自ら積極的に動かなければ売却が一向に進まないリスクがあります。

期限を切って売却を進めたい場合は、あまりおすすめとは言えません。

専任媒介契約

専任ということですから、複数の不動産業者との媒介契約はできませんが、自分で買主を探して直接取引することもできます。

不動産業者から2週間に1回以上の売却活動報告が受けられます。
不動産情報のデータベースである「レインズ」にも媒介契約から7日以内に登録されるため、広い範囲で買主を募ることができます。

契約期間は3ヵ月以内となっていますので、不動産業者に頼りながらも自分で買主を探す余裕がある場合は、専任媒介契約が適しています。

専属選任媒介契約

買主探しと売却の取引を一社の不動産業者に全て委ねる媒介契約です。
自分で買主を探して取引することもできません。

売却の活動報告は1週間に1回以上になり、情報交換やコミュニケーションも格段にペースアップします。
不動産情報データベースの「レインズ」の登録も媒介契約から5日以内ですから、早いうちに物件情報が全国の不動産業者に共有されます。

契約期間は3ヵ月以内です。

初めての不動産売却においては、この専属専任媒介契約が、もっともスムーズに取引に繋がる可能性が高くなります。

ポイント5 物件の宣伝活動方法を知る

ここ数年で、不動産業者の広告活動も様変わりしています。

ネット広告を上手く使えている業者と、そうでない業者との差が出始めていることから、売却物件をどのような方法で宣伝するのか、聞いてみることをおすすめします。

不動産の宣伝と言えば、

• 店舗に貼った物件情報
• チラシ
• ポスティング
• フリーペーパーへの掲載

が主流でしたが、ネット広告が加わっているかどうかチェックはすべきです。

さらにネット広告では、どの媒体に広告が表示されるのかも気になるところです。
注目されない、クリックされないネット広告は宣伝とは言えないので、反応率についても確認するようにしてください。

ネット広告の種類

ネット広告と言っても、いくつかの種類があります。
不動産業者が展開する広告を知ることで、売主として積極的に働きかけることも重要です。

主なネット広告は以下の3種類です。

• 純広告
  ネットメディアの広告枠を購入して掲載
  例.バナー広告、メール広告
• リスティング広告
  検索キーワードに応じて検索結果に表示
  例.Google広告、Yahooプロモーション広告
• SNS広告
  SNSに表示する運用型広告
  例.Facebook、Twitter、Instagram、LINE

電通の「2019年 日本の広告費」によると、インターネット広告費は2兆1,048億円という数字を発表しており、いまだ右肩上がりです。

しかし、ネット広告を出さずとも実績を出し続けている不動産業者も多いため、一概にネット広告の有無だけで判断しないようにしましょう。

まとめ

不動産売却で損しないために知っておきたい注意点5つを挙げてみました。

初めての売却となると、不安なことだらけだと思います。
損をしたくない、高く売りたい、早く売りたい、という気持ちだけでは物件の売却は進まないどころか、下手をすると安く買い叩かれる結果になるとも限りません。

少なくとも、今回紹介した5つの注意点を知っていただくだけでも、不利な売却を避ける確率を上げることができます。

まずは満足な結果となるよう、良い不動産業者と巡り合うことが一番です。

売却の相談はイエステーションでも承っております。